Kućni savet - Iskustva i dileme stanara


#143

Sve je to dato kao savet da se uradi.Na upravniku je šta će od toga koristiti u svom radu.Mi već imamo viber i mejling grupu za svoju zgradu.I to dobro funkcioniše.Problem su ponekad i godine upravnika.Ovi mladji neće mnogo u tu profesiju a stariji teže koriste kompjuter.Možete uvek da se dogovorite da i dalje imate neku vrstu kucnog saveta.Cak je i pozeljno.Eto ukljucite se i tražite da to napravite :slight_smile:


#144

Da, razumem. Sto se tice Kucnog saveta, tu je uvek problem da njih nekoliko koji dodju na Skupstinu (a zatim vecinu potpisa nahvatuju po zgradi - mada to nije po zakonu, i ranije se tolerisalo, jer opstina ne proverava da li je bilo kvoruma) izaberu 3-4 komsije koji ce biti (lepo receno) ‘ekonomski motivisani’ da rade sa upravnikom, to jest da dele prihod od naduvavanja cene radova, naravno uz pomoc izvodjaca istih.


#145

Ja sam ocajan :slight_smile: Na prvoj sednici smo imali 8 od 14 vlasnika i falio nam je jedan za kvorum, odmah smo sazvali novu sednicu, koja je bila juče i pojavilo se nas TROJE!! A svi su delovali tako motivisano da rešimo ovaj problem. Sazvali smo jos jednu sednicu za sredu, ali meni je stvarno neprijatno da nas TROJE donesemo odluku o tome da se angažuje profesionalni upravnik iako je to dozvoljeno po zakonu.

Sad razmišljam i o tome da li će uopšte neki upravnik hteti da ima bilo šta sa nama, kada je takvo rasulo. Kako će da naplati svoje usluge? Iz ponuda koje su mi stigle,vidim da dosta upravnika praktikuje da naplatu vrši sa tekućeg računa zgrade. Kako će da natera neplatiše da poštuju svoje obaveze? Ko je odgovoran za nastale dugove itd.
Zaista ima MNOOOGO nedorečenih stvari u ovom zakonu.


#146

Uf, @Buba da li možete da prokomentarišete ovo:
Којом већином се доноси одлука о поверавању послова управљања професионалном управнику?
Одлука о поверавању послова управљања професионалном управнику се доноси квалификованом већином коју чине 2/3 укупног броја гласова чланова скупштине стамбене заједнице.
НАПОМЕНА: За одлуке које се доносе већином коју чине 2/3 укупног броја гласова чланова скупштине и за одлуку која се доноси једногласно не примењује члан 45. Закона који уређује питање кворума, јер се питање кворума односи само за доношење одлука за које није прописана другачија већина, односно за одлуке које се доносе обичном већином присутних и само је у том случају релевантно питање потребног кворума (јер не може кворум за рад седнице да буде мањи од законом потребне већине за доношење одлука које се доносе већином од 2/3 укупног броја гласова чланова скупштине!), нпр: за доношење одлука за које је Законом прописана потребна већина од 2/3 укупног броја чланова скупштине није релевантано питање кворума, односно број присутних чланова на седници, већ је потребно прикупити 2/3 гласова од укупног броја чланова скупштине стамбене заједнице. Такође, сходно томе за одлуке за чије доношење је потребна квалификована већина (односно већина од 2/3 укупног броја чланова скупштине) не може да се примени ни члан 45. став 3. Закона који прописује још нижи кворум за рад поновљене седнице.

Ovo je preuzeto sa linka koji ste nam podelili. Da li ovo znači da odluka o angažovanju profesionalnog upravnika NE MOŽE da se donese sa manjim kvorumom od 2/3 ukupnog broja članova skupštine?!

Prevedeno na slučaj moje zgrade, mi kako znamo i umemo moramo da donesemo odluku o profesionalnom upravniku sa najmanje 9 glasova (ima 14 vlasnika). Mislim da je to nemoguća misija :frowning:


#147

Na kraju cemo svi zavrsiti ovako. U opstem haosu od ne informisanja u potrazi za istinom.

Ko skupi kvorum, dobija :trophy:
Od vrata do vrata potpisivanje se ne racuna, ali kako to dokazati i kome prezentirati tu ne legalnost, ko ce da je sankcionise? :frowning:


#148

Imao sam na umu i tu mogucnost, ali je kod nas problem što mi zaista nemamo 9 objektivno dostupnih vlasnika, tj. “teško” su dostupni :slight_smile:


#149

Pa da, mene ta nezainteresovanost fascinira.
Kako animirati ljude da se zainteresuju? U njihovom je interesu. :moneybag:


#150

Izgleda da je stvar u tome što je pitanje “interesa” zapravo subjektivna kategorija. Očigledno da postoje različite percepcije toga šta je kome/nama u interesu. Zatim je tu pitanje rangiranja različitih interesa koje ljudi imaju u životu.
Jednostavno, izgleda da većina ljudi voli ili su navikli/naučili da neko drugi odlučuje o mnogim stvarima.
Generalno ja nemam problem sa tim, jer većinu stvari mogu za sebe da završim kroz lično angažovanje. Ali eto, ovo je jedna situacija gde jednostavno 2/3 stanara mora direktno i aktivno da se uključi u neki proces.

Pored toga, već su plasirane poruke tipa “ne može Komunalna inspekcija da bude toliko ažurna”, “ko zna kada ćemo mi doći na red za tu prinudnu upravu”, što dodatno pasivizira i umrtvljuje stanare.

Suštinski problem je u tome, što je @Buba već komentarisala negde, što je zakon pisan tako da obeshrabri obične stanare da se prihvate obaveze upravljanja svojom zgradom. Preterano se naglašavaju obaveze i kazne, a prava i koristi se samo usput spominju. Dakle, sve je postavljeno naopako. Umesto da se razvija svest o kulturi stanovanja i da se ističu prednosti predloženog modela, većina ljudi očigledno razmišlja kako da izbegne tu “pošast” u obliku profesionalnog upravnika ili bilo kakvog organizovanog upravljanja na kraju krajeva :slight_smile:

Nastavlja se sa, po mom mišljenju, suštinski pogrešnim načinom vodjenja politike, gde se polazi od uverenja da “naš narod” možeš da privoliš na nešto samo ako mu udariš po dzepu. Često čujem argumente tipa “svi su počeli da vezuju pojas kad je počelo striktno kažnjavanje” i “još uvek vrlo mali broj ljudi koristi sedišta za decu baš zato što saobraćajci ne pišu kazne za to”.
Da ne širim temu previše, ali mislim da svaku kaznenu politiku moraju da prate kvalitetne afirmativne mere, ako hoćemo dugoročne rezultate. U oblasti stanovanja, ja ne vidim te afirmativne mere.


#151

Treba vam 2/3 za profesionalnog. Ja sam se već raspitivala za prinudnu upravu s obzirom na situaciju u mojoj zgradi i tada su mi rekli da za profesionalnog treba 2/3. Plus su mi potvrdii da oni predstavu još uvek nemaju kako da sprovode sankcije.

Kod mene se apsolutno nespremno lice se sumnjiv način registrovalo za Upravnika, a i ovi što su ga podržali, a ima jedan manji broj koji njegov čin doživaljava kao “žrtvu za zgradu”. U fazonu su, kao jeste sve to što ja kažem, ali važno je da nećemo plaćati dodatno. Ne možeš da im objasniš da su održavanje i upravljanje dve odvojene stvari. Još nisu shvatili da će ionako plaćati dodatno održavanje. Samo su im igrale ispred očiju naslovi iz Informera da prinudni upravnik može maltene da odnese zgradu stanarima.

Jedna od velikih mana ovog zakona je što nije odvojila upravljanje od održavanja. Praktično ispada da ko održava može i da upravlja. Tako da nema nikakve kontrole. Bolje bi bilo da jedni rade samo upravljanje, a drugi samo održavanje. Makar formalno bi postojao neki preduslov da se firme motivišu na kakvo takvo pošteno poslovanje.


#152

@Buba je i o tome pisala, ako se ne varam to rešenje je proizvod pritiska i lobiranja vlasnika firmi za održavanje zgrada.


#153

Od nedostupnih stanara gori su ovi nedostupni prof.upravnici danas :slight_smile:
Izvinjavam se što tek sada pišem ali imala sam obaveze.
Dakle prvo kvorum.Ne postoji kvorum za profesionalnog upravnika.Kvorum je za održavanje skupštine i izbor običnog upravnika.Za profesionalnog upravnika postoji broj potreban za odlučivanje a ne kvorum.Dakle 2/3 je uvek potrebno.E sad ima stavka nedostupni stanari o kojoj smo pričali. 3 sednice sa zapisnicima gde se evidentira ko je došao i na trećoj se utvrdjuje broj potreban za odlučivanje.Na primer 1 sednica 15,druga 20,treca 10 prisutnih.Broj potreban za odlučivanje je 20 jer je toliko dostupnih stanara.Sednice se ne sabiraju.Dakle od tih 20 potrebno je 2/3 za profesionalnog upravnika.Deluje konfuzno.Pa i jeste :slight_smile:


#154

Prinudni upravnik nije apriori neko zlo koje dolazi u zgradu.Pa i ja ću biti negde prinudni upravnik :grinning:Mada sam ja uvek za to da birate sami a ne da vam neko pošalje koga hoće pošto se još uvek ne zna koji će se kriterijumi poštovati.Već sam pisala o lobiranju velikih firmi za održavanje koje su samo dodale delatnost upravljanja.nisam pristalica tih paketa.Birajte firmu koja samo upravlja i mora da vam dostavlja po 3 ponude za sve radove.Nije dobro da ista firma sve radi.Možda mislite da ćete proći jeftinije.Ali gde je tu kontrola? Iz ministarstva su na moju opasku vezano za ovaj problem odgovorili " Kontrola su stanari." Ha ha Hoćemo roman na tu temu


#155

Ali na sajtu Ministartva gradjevinarstva piše ovako:
Такође, сходно томе за одлуке за чије доношење је потребна квалификована већина (односно већина од 2/3 укупног броја чланова скупштине) не може да се примени ни члан 45. став 3. Закона који прописује још нижи кворум за рад поновљене седнице.

Po ovom tumačenju Ministarstva ispada da za odluku o angažovanju profesionalnog upravnika mora da glasa 2/3 vlasnika posebnih delova, bili oni dostupni ili ne :slight_smile:


#156

Da. Tako su meni objasnili u Opstini Vracar. Ugovor za profi upravnika treba da ima 2/3 potpisa od ukupnog broja stanara.


#157

Usput, da dodam da je prosto neverovatno kako je jedna relativno prosta materija ispala maltene nerazumljiva za prosečnog čoveka. Tek ćemo da gledamo u šta sve nakaradno može da se premetne ovaj zakon. Ne bi nam bio prvi put.

Btw, svi ti ugovori koji se sad potpisuju će biti jako teški u praksi da se raskinu. Tada će se pretresati i zagledati svaki potpis. A ko će i da se aka time kad zna apriori da ne može mnogo da utiče. Sve dok je na nekoj iole podnošljivoj granici, ljudi će da plate kad stigne račun.

A to da će stanari koji se međusobno i ne poznaju moći da kontrolišu preduzeća, a do sada nisu mogli ni da pohvataju šta je uloga Gradskog stambenog. Čist no comment.


#158

“. За професионалне управнике је такође важно да имају у виду да уколико се у некој стамбеној заједници поједнини чланови скупштине третирају као недоступни, то такође значи да ће вероватно имати и проблем са наплатом накнаде за управљање од тих власника посебних делова.
Уколико је власник посебног дела недоступан, његов глас се не урачунава у кворум (у случају доношења одлука где је за рад седнице потребан кворум), односно у укупан број гласова (за одлуке које се доносе другачије прописаном већином, односно већином од 2/3 укупног броја гласова чланова скупштине) у поступку одлучивања.
Шта се дешава када власника посебног дела престане да буде недоступан?
Када власник посебног дела постане доступан и почне да се одазива на састанке, лично или преко овлашћеног заступника, кворум или укупан број гласова за одлучивање се повећава за његов глас и може да настави да користи своја права која му припадају као власнику посебног дела.”

Obratite paznju na kvorum i ukupan broj potreban za odlucivanje.Nedostupan stanar ne ulazi u broj stanara potreban za odlucivanje.to se odnosi na izbor profesionalnog upravnika.Opstine inace tumace ovaj zakon kako koja hoce.Zvezdara dozvolila mojoj koleginici da bude upravnik u svojoj zgradi uz muzevljevo ovlascenje,opstina Stari grad odbila da registruje coveka kojem je zena vlasnik stana.Tako da ,sta reci


#159

Pouzdano znam da je u komsiluku upravnica cerka vlasnika stana na koju se nevodi stan. (Stari Grad) Znaci pravila se primenjuju od slucaja do slucaja i manje/vise sve je moguce.

Njima je cilj da se sto vise stanova registruje i sigurno ce gledati kroz prste za mnoge nepravilnosti. A sto @Bella rece, ko ce da se juri sa njima i isteruje pravdu. :frowning:

Ja sam i dalje za pokusaj osvescivanje komsija i ubacivanje nekakvog info materijala u sanducice te pozivanja na ucestvovanje.
Od svega ovoga napisanog i diskutovanog, koja info bi bila od koristi komsijama od max 500 reci da se pokrenu?


#160

Dakle, na istom sajtu, u sekciji Pitanja i odgovori, na dva mesta imamo dva različita tumačenja za istu situaciju! Pa to je sjajno :smiley:
U delu koji sam ja citirao jasno stoji da se član 45 ne može primenjivati za odluke za koje je potrebna 2/3 većina, a u delu koji je @Buba citirala stoji da je to moguće. Svaki dalji komentar je suvišan.

Što se tiče moje zgrade, ja sada ozbiljno razmišljam da li da se upuštam u tu avanturu da nas troje donesemo odluku o profesionalnom upravniku, jer stvarno ne želim da se preganjam sa budalama kada krenu da stižu uplatnice :slight_smile:


#161

Znam da vas buni kvorum i broj potreban za odlučivanje.Ali ne umem stvarno drugačije da ga objasnim.Ako bude uskoro neka tribina dodjite pa ću pokušati na licu mesta da vam objasnim☺


#162

Za tu situaciju kako registrovati zgradu i pritom iskoristiti neko srednje rešenje, možda nekome može da pomogne i ovo:

(baš sam se unela u ovu stambenu tematiku) :rofl:

detelinara.org

Naravno i tu će biti problem šta od papira prolazi na kojoj opštini i kod kog službenika, ali ovo bi ukratko bio savet:

Citat:
Potaknuti upitom građana, proučili smo način registrovanja stambenih zajednica i njegove procedure, uključujući „Pravilnik o sadržini registra i dokumentaciji potrebnoj za registraciju i evidenciju podataka o stambenim zajednicama, kao i načinu podnošenja podataka i dokumenata“ („Sl. Glasnik RS“, br. 49/2017) i u njemu smo, kao i na navedenoj Internet stranici lokalne samouprave naišli na usklađen podatak iz člana 7 ovog Pravilnika, gde stoji da se: „Uz prijavu za upis podataka i dokumenata o stambenoj zajednici prilažu se: 1) zapisnik sa sednice kada je doneta odluka stambene zajednice o izboru upravnika ili odluka o poveravanju poslova upravljanja profesionalnom upravniku, itd.“. Dakle, po ovoj informaciji upisu podataka o stambenoj zajednici, tj. njenoj registraciji, prethodi održavanje sednice na kojoj se donosi odluka o angažovanju upravnika, bilo da je on iz redova stanara ili profesionalni. Međutim, u članu 12 istog Pravilnika koji se tiče podnosioca prijave stoji da: „Podnosilac prijave za upis stambene zajednice, upis ili promenu upravnika, odnosno registraciju i evidenciju promene ili brisanja drugih podataka o stambenoj zajednici i zgradi, može biti: 1) lice ovlašćeno odlukom stambene zajednice za podnošenje prijave u Registar, ukoliko prijavu ne podnosi izabrani upravnik stambene zajednice, itd.“. Čini nam se da su ova dva člana Pravilnika kontradiktorna u smislu da kompletirana dokumentacija za registraciju stambene zajednice već treba da sadrži zapisnik sa konstitutivne sednice i izabranog upravnika, dok se kasnije navodi da to može biti i lice koje je stambena zajednica ovlastila za registraciju – pretpostavimo nekoga od stanara.
Razjašnjenje ove zabune smo potražili u Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada. U njegovom članu 40 koji govori o organima stambene zajednice i njihovom formiranju, navedeno je da stambena zajednica u roku od 60 dana od dana sticanja svojstva pravnog lica mora održati prvu sednicu skupštine na kojoj se bira upravnik, a saziva je lice koje je do donošenja ovog zakona vršilo dužnost predsednika skupštine zgrade, odnosno saveta zgrade, a ukoliko takvo lice ne postoji, bilo koji vlasnik posebnog dela zgrade. Dakle, ovim članom zakona je razjašnjeno da upisu ili registrovanju stambene zajednice ne mora da prethodi niti konstitutivna sednica, niti izbor upravnika ili profesionalnog upravnika. Jedino što mora je da se sednica održi 60 dana nakon registrovanja stambene zajednice.Kako čitati ove propise i na koji način delovati kada vidimo da su oni u kontradikciji? Mišljenja smo da je ovde na delu odudaranje primene zakona u lokalnim samoupravama od samih članova zakona koji ovu oblast uređuju. Štaviše, mišljenja smo da se ovim odudaranjima igra na neobaveštenost građana koji kao takvi zakon treba da prihvate i svakodnevnim praksama sprovode, čak i u situaciji kada prepuštaju upravljanje svojim zgradama profesionalnim upravnicima. Tako se čini da sama država nema interes da obaveštava ili edukuje građane kada je ova procedura u pitanju, jer deo tog interesa nije njihovo angažovanje na procese odlučivanja u njihovim zgradama i stambenim zajednicama, već pripuštanje ovog terena ekspertima, tj. licenciranim profesionalnim upravnicima. Naime, mišljenja smo da uočeno odudaranje odredbi pravilnika od članova zakona zapravo ima svoju ulogu, a ona je da se usled neobaveštenosti građana umanji njihovo angažovanje u procesima odlučivanja u sopstvenim zgradama. Ali, ono što je važno istaći je da građani mogu međusobno da se obaveste i da ohrabreni na taj način stečenim znanjem prave prostora za procese odlučivanja – počev od toga da stambenu zajednicu svaki pojedinac i stanar zgrade može da registruje i time ispoštuje zadati vremenski rok za ovu proceduru, a da nakon tog procesa sledi održavanje konstitutivne sednice stambene zajednice na kojoj stanari odlučuju o izboru upravnika svoje zgrade i o drugim telima, komisijama, aktima, kojima će po svojoj meri urediti sopstveno neposredno okruženje.

Da li je u Beogradu moguće na ovaj način registrovati zgradu? Ograničiti mandat nekom stanaru samo na izvršenje procesa registracije, dok se ne razjasne sva pitanja i ne stigne potrebna regulativa. :grinning: