Kućni savet - Iskustva i dileme upravnika

#506

Pozdrav svima. Htela bih prvo da se zahvalim svima na datim odgovorima i pomoći koju pružate.
Pre nekih mesec dana smenili smo profesionalnog upravnika i izabrali komšiju za upravnika zgrade koji se solidno nosi sa svim obavezama. Medjutim imamo problem sa lokalom u kome je otvorena kladionica, odnosno vlasnik kladionice je postavio sa spoljne strane prozora i ulaznih vrata rasvetu koja je non-stop uključena i treperi, tako da smeta komšijama na nižim spratovima. Da li lokal ima po zakonu pravo da na spoljnoj fasadi zgrade oko svojih vrata i prozora postavlja rasvetu? Da li je i njemu za postavljanje rasvete neophodna saglasnost od 2/3?

#507

Poštovana,

Na osnovu člana 21. ODLUKE O OPŠTIM PRAVILIMA KUĆNOG REDA U STAMBENIM I STAMBENO-POSLOVNIM ZGRADAMA NA TERITORIJI GRADA BEOGRADA, (“Sl. list grada Beograda”, br. 101/2019)

„Član 21.

Stanar koji obavlja poslovnu delatnost može postavljati natpise i reklame na vratima stana i zidovima hodnika, uz obavezu pribavljanja prethodne saglasnosti skupštine stambene zajednice.

Na zemljištu za redovnu upotrebu zgrade, odnosno na fasadi ili drugim spoljnim delovima zgrade, stanar iz stava 1. ovog člana u skladu sa važećim propisima ističe firmu, a može postavljati i natpise i reklame uz obavezu pribavljanja prethodne saglasnosti skupštine stambene zajednice .“

Obzirom da se radi o POSTAVLJANJU NEČEGA NA ZAJEDNIČKOM DELU ZGRADE potrebna većina za dobijanje saglasnosti je definisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.
Ukoliko imate pitanja ili doilema slobodno mi se obratite.

2 Likes
#508

Pozdrav svima! Želim prvo da pohvalim ovaj forum i da se zahvalim ljudima koji izdvajaju svoje vreme da pomognu! Neverovatno mnogo znači kada imate ovakvo jedno mesto i zajednicu koja se međusobno potpomaže!

Evo, prelazim na stvar. Nakon ostavke prethodnog upravnika, izabrana sam za upravnicu iz redova stanara i kao i svaki novajlija imam bezbroj pitanja. Na mnoga sam uspela da nađem odgovor kroz ovaj forum, zakone, itd, ali imam par specifičnih za koje mi treba vaša pomoć i bila bih vam neizmerno zahvalna.

  1. Odbor - naime, prethodnih godina je naša Skupština Stanara funkcionisala kroz Odbor koji je bio sačinjen od 5 ljudi. Voljna sam da ovu praksu nastavim i sproveli smo Anketu kojom imamo više od 51% glasova da se stanari slažu da se ova praksa nastavi, s tim što se broj ljudi u Odboru povećao na 8 (ukupan br stanova 74). Interesuje me: da li se za Odluke donete na sednici Odbora opet mora sprovoditi Anketa sa svim stanarima ili su dovoljni glasovi Odbora? Da li su ovakve odluke pravno podržive?
    Moguće da je prvo pitanje trebalo da bude - da li nam treba Odluka o formiranju Odbora?

  2. Stanovi u vlasništvu “države” ili “opštine” - u zgradi imamo nekoliko stanova koji su (kako mi je rečeno - zapečaćeni) tj. u vlasništvu države ili opštine u kojima trenutno ne živi niko. U ovom slučaju kada se kao vlasnik navodi država ili opština - ko je u obavezi da dostavi kontakt podatke koje treba da ima upravnik/ca za hitne slučajeve? Ko plaća troškove održavanja zgrade? Kako se računaju ovi stanovi pri glasanju?

  3. Plaćanje održavanja zgrade (investiciono i čišćenje) kada su u pitanju socijalni slučajevi ili stanari sa malim primanjima - odgovor na ovo pitanje sam našla na forumu i koliko vidim Zakon traži da svi stanari učestvuju jednako u troškovima održavanja zgrade. Interesuju me vaši primeri iz prakse gde ste na neki način izašli u susret kao zajednica i regulisali ovaj problem, kao i kako je on pravno održiv, tačnije da li je dovoljno da se donese Odluka?

  4. Držanje bicikli/cveća u hodniku zgrade - koliko sam uspela da vidim (kroz forum i Zakon) hodnici kao zajednički prostor moraju biti čisti i prohodni. Da li je (opet) moguće doneti Odluku na nivou stambene zajednice da je dozvoljeno držati bicikle i cveće u hodnicima ispred stanova uz napomenu da ne zatvaraju prolaz i koliko je (opet) ta Odluka pravno održiva? Kada kažem pravno održiva mislim na to ukoliko dođemo u situaciju građevinske, komunalne ili bilo koje druge inspekcije i pokažem Odluku, da li smo zaštićeni ili smo ipak trebali da se striktno držimo napisanog u Zakonu.

  5. Tekuće i investiciono održavanje - koliko vidim bolna tema svima. Uspela sam da shvatim da ukoliko imamo ugovor sa GS tekuće održavanje treba da ide preko njih. I dalje sam u nedoumici da li smemo da pored toga što plaćamo GS preko Infostana, uvedemo plaćanje dodatnog tekućeg održavanja po minimumu koji je odredila država ili možemo odabrati sumu koju želimo da damo obzirom da već plaćamo GS? Ukoliko to želimo da uradimo da li nam je potrebna saglasnost stanara ili je to obavezno uvesti po Zakonu? Da li je potrebna Odluka (pretpostavljam da jeste, samo potvrđujem)? Da li neko zna šta tačno spada u tekuće održavanje po GS, jer vidim da se i to menjalo pa je od tekućeg održavanja došlo do samo hitnih intervencija, ali se i dalje zove tekuće održavanje? Ako je validan spisak sa njihovog sajta šta spada u održavanje, samo vas molim da mi potvrdite.
    Investiciono održavanje - da li je potrebna saglasnost stanara ili je to prosto obavezno da se uvede po Zakonu i minimumu koji on naglašava.

  6. Spisak stanara - koliko sam uspela da shvatim spisak stanara sa podacima vlasnika i/ili stanara koji žive tu ukoliko se stan izdaje, br. telefona i JMBG-om, upravnik/ca mora da ima, ali se Zakonom o zaštiti podataka više taj spisak ne stavlja na javno mesto tj. obično hol zgrade?

Izvinjavam se na ovako opširnim pitanjima, samo pokušavam da shvatim kako na najbolji način da uredimo funkcionisanje naše zajednice, a da opet ispoštujemo sve norme i zakone. Ovo je samo par nedoumica koje sam uspela da skupim u proteklih mesec dana, kampujući na ovom i mnogim drugim forumima i stranicama vezanim za Stambene zajednice. Verujem da će ih biti još, ali se zaista trudim da prvo istražim pre nego pitam i zato vam se unapred zahvaljujem na strpljenju i odgovorima.

#509

Poštovani za smenu prinudnog upravnika vam ne treba 2/3 većina ukoliko ne želite profesionalnog.Ukoliko neko od stanara želi da bude upravnik treba vam 50 +1 posto.Žena ima pravo da glasa za izbor upravnika jer ima pravo da učestvuje u radu skupštine.Ako joj se nameću obaveze onda valjda ima i prava po tom istom zakonu.Ne znam da li neko ima drugačije mišljenje ?

#510

Poštovana Buba, hvala na odgovoru.
Na kraju smo otisli u opštinu da proverimo i tamo su nam jednostavno rekli: Da li je ona upisana kao vlasnik stana? - Nije (upisana su druga fizička lica) - Onda nema pravo glasa po tačkama 1, 2, 4, 12 i 18, Člana 42. Slična situacija je sa drugog stanarkom, koja živi u stanu čoveka (nije rod) koji je u međuvremenu preminuo. Prosto njihovi potpisi ne bi bili važeći jer nisu upisane kao vlasnice stanova.
Svakako smo imali 50+1 i izabrali smo Upravnika iz redova stanara.

Da li biste mogli da mi kažete i šta su pravila vlasnika, odnosno razjašnjenje Člana 17.

#511

Pravila vlasnika se donose sa 100 posto glasova.Veoma su retka takoreći nemoguće ih je doneti.Njima stanari uredjuju svoje medjusobne odnose malo detaljnije nego što je to u Zakonu predvidjeno.Naravno ne smeju ni u jednom delu biti u suprotnosti sa Zakonom o stanovanju i drugim zakonima.Recimo:Kućni red u Beogradu je od 16 do 18 časova.To mora da se poštuje.Pravilima odredite da je kod vas od 16 do 19.Pravilima možete odrediti da se uvode pored obavezujućih fondova za tekuće i investiciono održavanje još neki fondovi,način trošenja sredstava,ovlašćenja,način korišćenja zajedničkih prostorija… Znači nešto što se odnosi samo na tu Stambenu zajednicu.I pravila vlasnika se prilažu uz registraciju u opštini.Nadam se da sam vam malo pomogla.Pozdrav

#512

1.Za sve vam treba Odluka pa i za formiranje odbora.Šta će ti odbori raditi i kako ćete donositi odluke je na vama.Znači stanari bi trebalo da ovlaste članove odbora da glasaju u njihovo ime.Ali to onda moraju potpisom potvrditi.Oni znači neko svoje pravo prenose na nekog drugog.S tim što morate paziti na članove Zakona koji se odnose na pitanja za koja mogu glasati samo vlasnici.Po meni taj odbor bi trebalo da priprema predloge,dogovara se a onda da se ide na glasanje.Moj predlog vam je da donesete plan održavanja zgrade,razradite ga i onda date na glasanje.Članovima možete da date zaduženja da pronadju firme za izvodjenje radova itd ali da donose Odluke u nečije ime to ne znam.I kako ćete biti sigurni da su oni upoznali stanare sa predlogom i da su se ovi složili?Opet blanko nekome dati da glasa u vaše ime je pomalo upitno.
2.Za stanove u vlasništvu države ili opštine važi isti Zakon kao i za ostale.Obratite se Odeljenju za imovinsko pravne i stambene poslove pisanim putem i tražite da vam dostave kontakt osobe zadužene za ta pitanja.Troškove fakturišete njima.Obavestite ih kada je sastanak i uredno pozovete na isti.Ukoliko se ne pojave ili ne jave da ne mogu prisustvovati proglasite ih nedostupnim stanarima.pazite samo na vodjenje Zapisnika.Obavezno na svakom zapisniku stavite koja je sednica po redu.Na trećoj proglašavate nedostupne stanare.
3.Stambena zajednica funkcioniše na solidarnom principu.Vi možete da donesete Odluku da nekoga izuzmete iz plaćanja obaveza ali onda taj iznos treba da se rasporedi na ostale stanare.I da to konstatujete u odluci.Lično sam imala slučaj da su stanari želeli da izuzmu jednog komšiju iz plaćanja pa sam se i ja odrekla svoje usluge jer sam smatrala da je tako fer.
4.Pored Zakona o stanovanju morate pratiti i Odluke o komunalnom redu kao i Odluku o opštim pravilima kućnog reda.Tu vam sve piše.
5.Vi ste Stambena zajednica i Zakon je propisao minimum.Vi uvek možete da donesete odluku o uvodjenju još jednog fonda.Na vama je.Zakon je propisao minimum,nije maksimum.I čak je ostavio da može 2/3 većinom da se menja kriterijum po kome investiciono možete da plaćate po stanu,tekuće po kvadratu,oba po stanu ili oba po kvadratu.Vi odlučujete.Tačno je da se GS pretvara u preduzeće za hitne intervencije a sve ostalo ide na ponudu koja je dva do tri puta veća od ponude koju ćete sami naći.Samo vodite računa da se za odluke izjasni dovoljna većina stanara kako bi one postale obavezujuće.Možete da donosite i odluke koje imaju jednokratni karakter.Recimo krečite zgradu.Uplaćivaćete tri rate i onda toga nema posle toga.Samo vodite računa da sve pedantno unesete u zapisnik i da to potpišu vlasnici.

Investiciono održavanje,po tumačenju ministarstva,na žalost nije obavezno.Očigledno im se desila omaška u jednom članu.Ali bez obzira na to uvedite investiciono održavanje makar po skali koja je data od strane grada Beograda.naravno ne možete bez saglasnosti stanara.Taj fond je jko važan,naročito za stare zgrade i velike zgrade jer se vrlo brzo prikupi novac za krupne poslove.Lakše vam je 6 meseci odvajati u fond nego odjednom platiti krečenje,fasadu,krov…
6.Spisak stanara ste dužni vi da imate i ne smete da ga kačite na vidnom mestu.Možete samo ukoliko vam je svaki stanar ponaosob dozvolio pisanim putem da stavite njegovo ime i prezime.Takodje,stanovi,poštanski sandučići i interfon moraju da imaju broj a ne moraju da imaju prezime ni ime stanara.Vodite računa da sve podatke koje vam stanari dostvljaju vi ste dužni da čuvate i ne smete nikome da ih ustupate bez sudskog naloga.U protivnom stanar može da vas tuži.
Što se tiče vašeg prvog pitanja nisam baš najsigurnija kako to funkcioniše jer to nigde u praksi nemam.Možda ne bi bilo loše da se ipak posavetujete sa nekim pravnikom.To je bilo moje zdravorazumsko razmišljanje a ono ne mora da bude ispravno.Ono što sigurno znam je da vam za sve treba odluka stanara.I potrudite se da donesete što više odluka odjednom da bi lakše radili.Srećno

#513

Poštovana,

Vaša pitanja odslikavaju u velikoj meri nepoznavanje važaćih propisa. Preporučujem da postavljate ubuduće jedno po jedno pitanje na forumu.
Moj komentar je : PROČITAJTE VAŽEĆE PROPISE PRE NEGO ŠTO STAVITE PRIMEDBU…
Ukoliko imate konkretna pitanja, a niste sigurni u važeće regulative MOLIM VAS NAGLASITE TO

#514

Preporučujem da ovu ideju preispitate. Grupu vlasnika posebnih delova možete okupiti (kako biste formilari odbor), ali pre toga svako od njih mora da pribavi punomoćje vlasnika posbnih delova koje zastupa… Može da se postigne saglasnost za jednu odluku, ali za naredne… MOJE MIŠLJENJE: NEMOGUĆA MIISIJA ili (DŽABA KREČITE),

#515

Postovani, vec neko vreme imamo problem sa izabranim upravnikom i zenama koje sa njim ucestvuju u upravljanju zgradom. Nadam se da cete moci da mi pomognete i uputite kome od nadleznih institucija da se obratimo. Naime upravnik je izabran 2018 godine, iste godine je odluceno da se raskine ugovor sa javnim stambenim i da stanari samostalno skupljaju novac preko zajednickog racuna( na inicijativu novoizabranog upravnika). Sa otvaranjem zajednickog racuna je odugovlacio godinu ipo dana, a za to vreme uzimao je na ruke iznos za odrzavanje od svih stanara. Ni nakon otvaranja racuna novac koji je uziman na ruke nije uplacen na zajednicki racun nego se i dalje drzi van racuna. Moram da napomenem da se za popravke na zgradi angazuju prijatelji majstori koji naravno ne izdaju fakture. Ono sto je vrhunac bezobrazluka desilo se pre neki dan, zakazan je sastanak stanara na kojem su prisustvovali vlasnici 8 stanova od ukupno 26, nakon sastanka je okaceno obavestenje da je na tom sastanku dogovoreno povecanje iznosa za odrzavanja za 50%. Nekoliko stanara ispod te odluke je stavilo obavestenje da zahtevaju ponavljanje sastanka jer na prethodnom nije bilo dovoljno vlasnika stanova za donosenje odluke o povecanju iznosa. Upravnik je to obavestenje pocepao i stavio novo da se zahtevani sastanak stanara nece zakazati. Molim vas za savet kome da se obratimo od nadleznih institucija kako bi resili problem. Unapred hvala

#516

Poštovana Buba, hvala vam veliko na izdašnom odgovoru i vremenu koje ste izdvojili! Razjasniti ste mi neke nedoumice koje sam imala i dali dobre smernice. Razradićemo plan održavanja i moramo isplanirati i budžet za početak, pa ćemo videti kako dalje odatle. Verujem da će biti još pitanja, ali do tada pratim/čitam vas na ovom forumu. Hvala još jednom!

1 Like
#517

Poštovana
Prva adresa je komunalna inspekcija opštine na kojoj se nalazite.
Upravnik može da uzima novac u gotovini ali mora u roku od sedam radnih dana da uplati na račun zgrade.Ovde je očigledno prekršeno mnogo zakona.Ne možete da nemate firmu koja održava zgradu.Vi možete da raskinete ugovor sa Gradskim stambenim ali morate imati sklopljen ugovor sa nekom firmom koja se time bavi,prvenstveno zbog hitnih intervencija.kod vas ima elemenata i za finansijsku i poresku kontrolu.Počnite od prijave komunalnoj inspekciji jer je ona nadležna za rad upravnika i profesionalnih upravnika.

#518

Samo polako.Bolje da sve uradite zakonski i korak po korak nego da brzate i grešite.Slobodno pitajte šta god vas buni.Možda neodgovorim baš odmah (zbog obaveza) ali poaljite lično na mejl i ja ću videti.Srećno

1 Like
#519

Postovana, hvala na odgovoru tako sam i mislila. Vise puta smo pokusavali da trazimo odrzavanje sednice na kojoj bi se raspravila kljucna pitanja i kako bi se sve u zgradi radilo u skladu sa Zakonom ali upravnik ne zeli da zakaze sednicu ili zakaze kad njemu i onima koji su sa njim u dilu odgovara, vise od polovine stanara je nezainteresovano da se pokrenu i rese probleme. Jedino sto mi preostaje je da se obratim komunalnoj inspekciji. Jos jednom hvala na odgovoru.

1 Like
#520

Obratite se upravniku ( pisanim putem) da želite da zakaže sednicu sa predloženim dnevnim redom.Ukoliko je ne zakaže u roku od 10 dana svaki vlasnik ima pravo da zakaže sednicu stambene zajednice.Počnite od komunalne inspekcije.I praktikujte da se upravniku obraćate mejlom a ne usmeno.I SZ je pravno lice i ne sme da za poslove održavanja angažuje fizičko lice ukoliko sa tim licem nema potpisan ugovor i ukoliko nije platila porez na iznos koji mu isplaćuje.Ljudi se mnogo igraju kada je u pitanju ovaj zakon.

#521

Poštovana Buba,
vama i svim ostalim puno hvala na objašnjenjima jer sam puno saznao šta me čeka u budućnosti.Sticajem okolnosti uskoro treba da postanem upravnik (raskid ugovora sa PU) i muči me nekoliko dilema.Da li SZ mora da ima dva računa u banci Tekući i Investicioni ili može sve da se vodi sa jednog računa radi uštede jer RF banka uzima 500rsd po računu za održavanje.Znam da se vodimo kao pravno lice pa su i troškovi održavanja veće nego za građanstvo pa sam mislio da uštedim vođenjem jednog računa.

2 Likes
#522

U zgradi od 5 zasebnih ulaza mi smo bili poseban Kućni savet sa pečatom još pre 15 godina pa se samo pretočilo u SZ.Imamo 9 posebnih delova bez lifta,poslovnog prostora i garaže uz skladan komšiluk biće to idealno za vođenje.Nažalost moram da pomenem profesionalnog upravnika Bogdana Kočetanovića koji je preminuo od posledica korone.Bio je to upravnik koji je perfekto radio svoj posao koji je za 3 godine završio sve poslove u ulazu (pp aparate,panik lampe,evakuacioni plan,zamena drvenih poštanskih sandučića,dopis od EDB-a da nisu u mogućnosti da nam zamene drveni strujni ormar tj da nismo na redu,optički internet,sitni kvarovi…Da spomenem i komšiluk koji redovno plaća sve namete za tekuće održavanje 1350rsd i investiciono 7,82 po m3.Shodno ovim nametima koji će biti malo redukovani (tekuće održavanje) da li SZ ima pravo da izglasa neku odluku društvenog karaktera tipa da se pod manipulativne troškove podvede: novogodišni paketići za decu,neke karte za pozorište penzionerima kad prođe korona,da se organizuje neki izlet tipa Hop on Hop off Bus kada proradi,poseta muzejima,rasadi cveća za ispred zgrade ili je SZ samo gomila paragrafa .

Šta je apsolutna većina(50%+1) u mom slučaju od 9 posebnih delova. 9/2= 4,5 + 1=5,5 po mom računu mi treba 6 prisutnih stanara.
Da li i moj glas važi na sednici skupštine jer kao upravnik sam i vlasnik posebnog dela pa mi za sednicu skupštine treba minimum 1+5 prisutnih…

2 Likes
#523

SZ ima jedan račun i nema potrebe za dva jer biste morali svojim komšijama da šaljete dva računa za plaćanje.Zamislite tek da moraju da plaćaju proviziju na dve uplate.Potpuno nepotrebno.Obzirom da vas je malo možete u eksel tabeli voditi uplate i razdvajati fondove.

1 Like
#524

Većina u vašem slučaju je 5.Ne može se to računati kao pola :grinning:.Žao mi je za vašeg upravnika,nisam znala da je preminuo.Vaš glas se normalno računa jer vaša funkcija vas ne isključuje iz glasanja.I ne daje vam nikakvu prednost u odnosu na druge stanare.Jedan stan jedan glas.Koliko stanova neko poseduje toliko glasova ima.Investicioni fond nemojte trošiti za radove koji ne spadaju pod investiciono održavanje,osim za hitne intervencije.Što se tiče ostalog.Vi ste Stambena zajednica,udruženje gradjana formirano na solidarnom principu.Vi možete doneti odluku da trošite svoj novac kako god hoćete.Zakon propisuje minimum.Sve više od toga je na vama.Tekuće održavanje je minimalno 361 dinar.Vi ste se odlučili za tri puta veće.Verovatno zato što ste mala zgrada i trebalo je mnogo toga uraditi.To je veoma fleksibilno i može se menjati.Trošenje novca pravdate svojim komšijama.I ako oni to odobre ne vidim razloga da ne trošite novac i na druge stvari poput sredjivanja okoline ili zajedničkih izleta.Niko vam to ne može zabraniti.

1 Like
#525

Poštovana Buba,
veliko vam hvala na savetima.
Svi smo u u ulazu svesni inesticionog održavanja i radimo na tome da se skupe značajnija sredstva u slučaju neke ozbiljnije havarije jer je zgrada 50+.
Sa dobrim komšilukom biće ovo prava uživancija u doba kada su se ljudi potpuno otuđili,ispolitizovali i
u stalnoj jurnjavi za nečim boljim.

1 Like