@predrags Sve to sto kazes je tacno, i zgrade koje su to uradile tj.ulazi su procvetali. Tu se namece samo jedan problem upravnicima tj.vlasnicima - medjusobno poverenje. Jer nakon raskida ugovora ogroman novac koji je do juce isao GS odjednom stize na racun ulaza u banci i odgovorno lice moze da ga zloupotrebi. Uz to postoji i problem u glavama starijih sugradjana koji su ‘navikli’ da njihov ulaz ‘odrzava’ GS pa ‘ne bi zeleli da raskidaju ugovor sa drzavnom firmom’…pritom ne znajuci koliko i na koje sve moguce i nemoguce nacine GS potkrada svaki ulaz. Bila sam predsednica SS 3 godine i odlicno sam upucena u nacine kradje.
Takodje, ne zaboravite da ljudi ne vole promene, boje se novina, ne zele da razmisljaju svake godine o tome da treba da potpisu ugovor tj.daju saglasnost novoj firmi koja ce da odrzava lift, cisti ulaz, itd. Imaju psihologiju ovce u toru, vole da rade po rutini 'i moji roditelji su placali GS pa sto bismo mi menjali, ipak, to je drzavna firma". Tesko je to iskoreniti, sada ce ulazi biti slobodni da rade po svome, ali dok GS izgubi poverenje proci ce jos bar 10 godina. Nadam se da ce sve vise ulaza da se resi Gs i da ce preostali da cuju i vide da su isti procvetali (pod uslovom da ih upravnik ne pokrade), pa ce vremenom i oni isto da ucine.
Kućni savet - Iskustva i dileme upravnika
Poštovana Kristina, sa 6 članova imate dvotrećinsku većinu.
8:3=2,66, 2,66x2=5,33.
6 je veće od 2/3 od 8 (5,33).
Takođe podržavam raskid ugovora sa Gradskim Stambenim jer oni rade samo za svoju dobrobit a ne za dobrobit kvaliteta stanovanja - kao što su možda nekada radili.
Ono na šta stanari moraju da računaju je da se jedino kod GS može nešto popraviti a da pritom ne date ni jedan dinar.
Zato pre raskida , zavisi od veličine i stanja zgrade, mora se sakupiti finansijska rezerva sa kojom stanari mogu da angažuju majstora za neki kvar. Ja ne znam u Beogradu ni za jednog majstora koji će da izadje na teren i popravi nešto a da mu stanari posle plate.
Zato sve stanare treba upoznati zašto mora redovno da se plaća investiciono održavanje i zbog čega je bitno da ima para na računu.
Upravnik ne može dinar jedan da potroši mimo odluke tako da o krađi nema priče.
Takođe je dužan da redovno podnosi izveštaj o stanju novca na računu.
Apsolutno me isto zanima kao i Miroslava?
Da li je neko od upravnika iz redova stanara do sad rešavao neredovne platiše u zgradi i kako? Imam komšinicu koja duguje za redovno održavanje i čišćenje zgrade priličnu sumu novca i sad se stanari polako bune, što može rezultirati bojkotom ostalih u plaćanju režija. Opštinare ne zanima vrte istu priču u krug a ne daju rešenje.
Kako ide procedura oko naplate…
Jedini efikasan način trenutno je putem ulistavanja troškova održavanja / upravljanja na Infostan sistem naplate. Onog trenutka kada uvedete te troškove, JKP Infostan će pokretati prinudnu naplatu i za te troškove. To će koštati 10% na mesečnom nivou od iznosa koji se plaća, plus troškovi prinudne naplate srazmerno učešću u glavnom dugu za koji je JKP Infostan pokrenuo prinudni postupak, koji je poprilično brz (do dva meseca ako osoba ima sredstva na svom ličnom računu).
Na linku imate 7 strana, detaljnog objašnjenja kako to sve funkcioniše - link.
Daleko je to od jedinog načina.
A i Infostan bira koga će da utužuje a koga pušta da dug zastari.
Treba biti iskren pa napisati da je cena naplate 10% bez pdv-a kako bi ljudi mogli da izračunaju koja ce cifra da stoji na uplatnici na kraju.
Meni najviše smeta tumačenje Infostana da odluka mora biti kod notara overena kada zakon takvu overu ne traži prilikom registracije SZ pri lokalnoj samoupravi koja je ipak malo “starija” od javnog komunalnog preduzeća. Ovo i ne bi bilo strašno da overa upravnika umesto 360 din košta oko 1300 din pošto se kod notara računa kao overa pravnog a ne fizičkog lica.
Takođe me plaše troškovi prinudne naplate “srazmerno učešću u glavnom dugu” za koje Infostan unapred obavezuje upravnika i SZ da daju pristanak da te troškove Infostan naplati odmah od novca koji građani uplaćuju za održavanje zgrade.
Poštenije bi bilo da se ti troškovi naplate kada i ako se naplate a ne da građani uplaćuju novac za održavanje i u jednom trenutku Pera Perić iz nekog razloga ne plati 2,3 računa i Infostan odmah odvoji troškove prinudne naplate. Poenta je da će 99% ti troškovi biti naduvani, po 2-3 puta veći od stvarnih troškova kao što svoje usluge npr tarifira i naplaćuje Gradsko stambeno njihova sestrinska firma.
U pravu ste da postoje drugi načini, ali ovaj je daleko efikasniji, jer postoji prinudna naplata i to vrši treće lice. Zgrada koja izađe iz JPGS sistema i uđe u ovu vrstu naplate može za par godina da stekne značajna sredstva i reši mnoštvo problema, gde bi u suprotnom i dalje bila u besparici i lošem stanju. Mnogo od toga nema smisla i nije u skladu sa zakonom, ali ovo je jedan od načina da se situacija poboljša i da računi zgrada budu u plusu.
Što se tiče naduvavanja troškova, mislim da to nije velika prepreka, ako prosečan infostan (sa zgradama koje imaju CG, na teritoriji BG) iznosi oko 8.000 din, a troškovi održavanja i upravljanja iznose 1500 din (nakon raskida sa JPGS), to je koef. 0.1875. Da su troškovi i 30.000 din, to je ukupno 5.625 din, a nakon toga više neće biti problema sa neplatišama.
Naravno, sve ovo govorim u situaciji gde SZ teži finansijskoj nezavisnosti i političkoj neutralnosti. Mislim da je jasno da zgrade koje imaju dobru vezu sijaju i pod rukom JPGS.
Sve ovo bi imalo smisla kada bi upravo Infostan bio politički neutralan.
Ja u svom komšiluku znam za slučaj gde čovek duguje oko 2.5 miliona dinara, komunalije nije plaćao od 89. i nikome ništa jer je politički podoban.
Sa druge strane znam ljude kojima su stizala rešenja od izvršitelja posle 3 neplaćena računa. I to je račun infostana bio mali, nemaju CG, samo osnovne komunalije.
Oba slučaja ista opština.
Malo iznad sam pisao i za slučaj garaže za koju je infostan tvrdio da je srušena/urušena i da ne postoji.
Meni lično Infostan trenutno uopšte ne uliva poverenje sa ovom tačkom gde im se unapred dozvoljava da naplate troškove “prinudne naplate”.
Njihova provizija od 10% + pdv je ok, tu ništa nije sporno i meni lično je lakše kad je sve na jednoj uplatnici.
Par zgrada pored moje, imaju profesionalnog upravnika, često kači obaveštena i između ostalog vidim da obaveštava stanare da je trošak advokata 3000 (trihiljade) dinara za opomenu čoveku koji ne plaća u toj zgradi.
Tako da cifra od 30000 dinara koju vi pominjete nije realna a koja je opet očekivana da Infostan naplati. Ko da će zajedno Fila i Borović da pišu opomenu.
Ne govorim o Infostanu i njihovim stvarima. Moje pitanje je da li je neko od Upravnika direktno rešavao naplatu? Dakle nismo u Infostan sistemu i zanimaju me opcije naplate bez njih. Znam da je Opština nadležna u jednom delu ali oni ne žele da se bave tim stvarima i ako imaju Zakonske obaveze…
@MIRIJEVAC Kada neko ima u zgradi politički podobnu osobu, onda iskoristi tu osobu da reši probleme. U slučaju da neće da plati, neka reši neke od problema zgrade. Ja sam pričao o primeru gde je zgrada politički neutralna u smislu da u njoj ne žive politički zvaničnici i svi stanari imaju slične mogućnosti u odnosu sa JP. Tada Infostan naplata u potpunosti ima smisla.
@Miroslav U tom slučaju angažovanje firme za naplatu potraživanja. Nemam direktno iskustvo, samo tuđe priče. Verovatno ćete novčano biti u minusu na kraju, ali ćete postaviti primer koji će stanari morati da poštuju.
@dusan.zemun
Moje prethodno pisanje izgleda da niste razumeli. Ne radi se o nikakvom političkom zvaničniku nego o jajari koja od 1989 ne plaća ništa od komunalija. To radi jer mu je neko iz Infostana to omogučio.
Sada ću detaljno da napišem zašto mislim da je ovakav ugovor koji nudu infostan loš :
Stambena zajednica daje Infostanu pristanak da skida proizvoljan udeo u troškovima prinudne naplate. Infostan će to da skida od para koje ostali revnosni građani - redovne platiše plaćaju ZA ODRŽAVANJE INVESTICIONO ILI REDOVNO. Desiće se da svi osim dužnika uplate komunalije a na kraju meseca nema priliva na račun SZ jer su oni odvojili novac za troškove prinudne naplate. Znajući njihovu halapljivost, oni će da naduvaju te troškove i opet će ispasti glupi redovne platiše jer će dužnicima infostan ponuditi otpis dugova, kamate, daće im popust itd.
Ovim završavam priću oko Infostana, svako ima pravo na svoje mišljenje a ja imam lična negativna iskustva i sa ispostavom Zvezdara i sa centralom u Danijelovoj u postupku pripajanja posebnog dela Stambenoj zajednici koji čini jednu celinu sa ostalim prostorima.
Hteli smo da jednostavno svi prostori budu na “listingu korisnika” i taj postupak je trajao skoro 3 godine.
@Miroslav
Ja kada sam pitao komoru izvršitelja koja je procedura oni su mi poslali sledeći mejl :
Poštovani,
Odredbama člana 392-413. Zakona o izvršenje i obezbeđenju (“Službeni glasnik RS” broj 106/15, 106/16 – autentično tumačenje i 113/17 – autentično tumačenje) propisan je postupak namirenja novčanih potraživanja nastalih iz komunalnih i srodnih delatnosti.
Shodno članu 393. Zakona o izvršenju i obezbeđenju, Pravilniku o postupanju po zahtevu izvršnog poverioca Komori javnih izvršitelja za određivanje javnog izvršitelja kojem se podnosi predlog za izvršenje na osnovu verodostojne isprave radi namirenja novčanog potraživanja nastalog iz komunalnih usluga i srodnih delatnosti („Službeni glasnik RS“ broj 29/18) i Tehničkom uputstvu za popunjavanje obrazaca 1-3 u procesu ravnomerne podele predmeta javnim izvršiteljima Republike Srbije, potrebno da nam elektronski dostavite obrazac 1. na e-mail: [email protected], kako bi bio određen javni izvršitelj imenovan za područje nadležnog suda.
Za sve eventualno dodatne informacije stojimo Vam na raspolaganju.
Srdačan pozdrav,
U komšiluku sam video na dva mesta da su upravnici okačila obaveštenje da je sa računa plaćeno 3000 dinara za trošak opomene.
Prvo treba da imate Odluku o prihvatanju troškova održavanja koju ste doneli na sednici i da tu Odluku overite kod notara.Za donošenje Odluke potrebna je prosta većina.Takodje ne možete da tužite svoje komšije ukoliko opet nemate Odluku SZ da to učinite.Ovo stoga što je SZ solidarna organizacija i neko može da zahteva da plati komšijine dugove.(znam da zvuči nerealno😀)Onda opomena.Pa opomena poslata poštom sa povratnicom da imate dokaz da ste obavestili dužnika o stanju duga.E onda bi trebalo da ide komunalnom inspektoru.Ali je opšepoznato da samo ba Novom Beogradu to funkcioniše.E onda kod advokata da napiše opomenu i da onda tuži dužnika.Sve to plati SZ pa kada se proces završi naplati uloženo.Probajte sa opomenama.U par slučajeva je dalo rezultate.
Opcija naplate dugova , ako niste u sistemu objedinjene. Tada Upravnik pokupi kopije neplačenih računa , i sa odlukom skupštine ode kod advokata. Advokat mu uzme 6 000 din i pravno procesuira. stigne do izvrštelja koji mu uzme predijum od 5000 din i posle 2 meseca naplati od dužnika. s Zajednica povrati svojih uloženih 11000 , dužnik je izmirio nagomilovane dugove i priči je kraj.Dužnik će vas psovati 3 meseca , ali će to vaspitno delovati. Ako je dužnik a la socijalni slučaj J Izvršitelj neće ništa naplatiti a vi ostajete kratki za 11000 . Zato siromašnim otpišite dugovanja odlukom skupštine.
Po odluci skupštine, advokatu je predata dokumentacija za troje neplatiša. Nisu uplatili ni dinara prošle godine. Dosad je SZ platila samo dve takse koje će biti naplaćene od dužnika. Jedan predmet još nije rešen. Jedan je već pravosnažan, u drugom nisu troškovi advokata dobro odmereni, pa je upućena žalba. SZ nije ništa platila advokatu, to se naplaćuje po pravosnažnosti presude. Takav je dogovor…
Zdravo ljudi, interesuje me da li vlasnici stanova koji stanove drže praznim, da li su u obavezi da placaju troskove odrzavanja zgrade?
Zdravo ljudi, nova sam. Polagala bih za licencu, ali nista ne znam o tom poslu?
Vlasnici posebnih delova (stanova I poslovnog prostora) imaju obavezu da snose troškove održavanja (tekućeg I investicionog) i upravljanja, bez obzira da li taj posebni deo koriste ili ne.
Konkretno u zgradi imam oba slučaja:
Jedan stan je izdat I vlasnik me je obavestio da će zakupac plaćati naknade za održavanje I upravljanje. Ja račune ubacujem u poštansko sanduče vlasnika I isti se redovno izmiruju. Ukoliko bi bilo problema sa naplatom ja bih obavestio vlasnika I ubuduće njemu slao račune.
U vezi poslovnog prostora, račune šaljem nosiocu prava javne svojine (vlasniku). Ne interesuju me zakupci. Da nije tako imao bih problema jer jedan od zakupaca ne plaća obaveze vlasniku poslovnog prostora, pa bih morao da se tužakam sa njim.
Sa naplatom nemam nikakvih problema (nema nenaplaćenih potraživanja).
Hvala. Na šta mogu da se pozovem?
Član 14. tačka 4.:"Vlasnik posebnog dela, odnosno vlasnik samostalnog dela zgrade, dužan je da:
4) učestvuje u troškovima održavanja i upotrebe zajedničkih delova zgrade i katastarske parcele na kojoj se nalazi zgrada, u meri i na način određen ovim zakonom;
Član 41. stav 4.: " Vlasnik posebnog dela koji je izdao svoj posebni deo u zakup trećem licu, a ugovorio je da treće lice učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, dužan je da u roku od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup obavesti upravnika zgrade da će zakupac učestvovati u troškovima održavanja i upravljanja zgradom."
Član 63 stav 1: “Vlasnik posebnog dela zgrade dužan je da učestvuje u troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade i upravljanja zgradom.”
U slučaju iz člana 41, ukoliko zakupac poštuje ugovor sa vlasnikom posebnog dela sve je u redu. Ukoliko ne, prvu opomenu (posle prve neplaćene fakture za održavanje i upravljanje) pošaljite zakupcu. Ukoliko ovaj ne plati u zakonskom roku, opomenu i fakturu pošaljite vlasniku, pa neka ovaj obezbedi da zakupac poštuje ugovor koji je potpisao sa njim.
To ne odlaže obavezu vlasnika da izmiri nastale obaveze prema stambenoj zajednici u zakonskom roku. Ukoliko ih ne izmiri preduzimate prema njemu zakonom predviđene mere.
Hvala puno na iscrpnom odgovoru!