Kućni savet - Iskustva i dileme upravnika

#244

Hvala veliko na odgovoru!

#245

Ugovori se potpisuju u Danijelovoj.Ne može u opštinskim filijalama jer nemaju pravnu službu.Morate pre toga održati sastanak na kojem ćete doneti ODLUKU da hocete da se to naplacuje preko infostana i naravno na zapisniku mora biti potpisano 50+1% vlasnika stanova.Morate to imati kod sebe da se obezbedite da vas neko ne tuzi jer ste ga zaduzili a i zbog provizije infostana na celokupan iznos ide 10%

#246

Kao upravnik imam dve dileme, pa bih molila @Buba ili @MIRIJEVAC ili nekog drugog ko zna mi odgovori.
Naime, od 8 stanova u zgradi, 6 učestvuje i dolazi na sastanke (sastanke držimo 2-3x godišnje), 7. nije bio ni jednom, niti će, jer ih ne zanima. 8. stan ne dolazi zbog mene, to su ljudi koji su se skoro doselili, sve im smeta, prijavljivali nas komunalnoj i sl. Dakle ne sarađuju, niti će.
Interesuje me da li stanare ta dva stana da proglasim nedostupnim stanarima jer 2/3 većinu bez njih nikada ne možemo da imamo, a ne dolaze niti će. Niti mogu da tražim od njih bilo koje druge aktivnosti, tipa, glasanje mailom i sl. Prosto ne sarađuju.
Drugo pitanje je sledeće: juče smo imali savet i dogovorili se da ćemo sami uplacivati novac na naš račun u banci za investiciono. Da li je to plaćanje trebalo da krene odmah po donošenju visine iznosa ili može i od Nove godine npr.
Hvala :blush:

#247

Mozete da ih proglasite nedostuonim.Postupak je sledeći.3 sednice sa istim dnevnim redom,nemojte ga ni slucajno menjati.Prva sednica,konstatujete ko je dostupan i svi se potpisu.Druga za 3 dana najmanje.Obavezno u holu zgrade poziv i napisati DRUGA PONOVLJENA,i isto tako za treću.Tek na 3 konstatujete dostupne stanare.Obavezan potpis prisutnih na sve tri.Za većinu odluka vam je dovoljna 50+1%.Dve trecine vam retko trebaju.Imate u Zakonu kada.Što se investicionog tiče tu stvari nisu uopšte jasne.Nama je rečeno da je obavezno a onda je zamenica ministarke rekla da nije.I da nije obavezno poželjno je verujte mi.Manje glavobolje kada se nešto desi imate fibd i to je to.

#248

Dragi moji, iako sam pre nekog vremena htela da odustanem od angazovanja u zgradi kao upravnik, jos sam na istom mestu i pokusavam da se borim sa peripetijama zvanim upravljanje zgradom.
Evo me sada sa novim pitanjem i molim za pomoc. Naime, nacula sam da internet i kablovski operateri koji su se uselili sa svojim razvodnim ormanima i kanalima svuda po nasoj zgradi, uglavnom su im ormani u zajednickoj prostoriji, treba da placaju nekakav zakup prostora zgradi. Ako je ovo tacno i ako im mozemo naplatiti koriscenje prostora u nasoj zgradi, to bi bilo odlicno, jer su veoma cesto bahati i ponasaju se kao da je zgrada njihova. Molim vas da mi neko ko ima iskustva u ovome pomogne sa informacijama da li i kako mogu traziti od operatera da nam plate ove usluge. Hvala unapred.

#249
  1. Da li neko moze da mi kaze sta tacno obuhvata tekuce odrzavanje koje se placa GS ako je ugovor pptpisan davno kada je u sklopu istog bilo i investiciono odrzavanje? Odnosno, da li je GS moglo da promeni odredbe uguvora prena novim okolnostima (da nude samo tekuce, ne i investiciono)? Ovo pitam jer u ugovoru koji je davno zgrada potpisala stoje stavke koje sada spadaju u investiciono…
  2. Sredstva koja se mesecno uplacuju GS preko uplatnice Infostana po osnovi tekuceg odrzavanja mogu da se trose iskljucivo angazovanjem GS i jednom deponovana sredstva nije moguce podici i platiti tipa nekog drugog da obavi potrebnu tekucu intervenciju u zgadi?
    Hvala unapred!
    Danilo
#250

Na sajtu Gradskog stambenog imate šta je tačno tekuće održavanje.To su u stvari hitne intervencije i ništa više.Sve ono što vi tražite da se uradi a oni vam dostave ponudu se dodatno plaća.Recimo krečenje,zamena ulaznih vrata,interfona… ali vam oni daju na rate.Vi pritom ne možete da utičete na cenu niti da birate izvodjača.I naravno da je to dosta skuplje nego da sami nadjete firmu koja će to da uradi.
Fond koji imamo kod njih ne može da se prebaci kod nekog drugog.Novi ugovori su trebali da se rade ali oni ih jos nisu pripremili.Imate na forumu temu Gradsko stambeno pa ako vas interesuje malo pogledajte.Nije lako razumeti “nedodirljivo preduzeće”

#251

Draga Buba, najlepse hvala. Dobio sam od GS sta su “hitne intervencije”, sta “neodlozni radovi” a sra “tekuce odrzavanje”. Da li dobro razumem, prva dva se zapravo dobijaju besplatno, dok se trece naplacuje ali iz deponovanog fonda? Dakle, nas fond koji im uplacujemo mesecno se trosi samo ako mi prihvatimo njihovu ponudu za konkretni rad na tekucem odrzavanju (tipa zamenu interfona itd), a daju placanje na rate za izvesne radove cija cena prelazi iznos deponovanih sredstava?
Jel moze link na temu Gradsko stambeno, ne pronalazim?
hvala

#252

Nema ništa besplatno.Hitne intervencije i neodližni radovi se naplaćuju iz fonda koji izdvajate kod njih.A ovo što vi pominjete su dodatni radovi i oni se dodatno i naplacuju.Recimo urade vam nova vrata i daju vam ih na 6 meseci.Suma se podeli sa 6 pa puta broj stanova.Kada se otplate vrata tog iznosa više nema na uplatnici.Ostaje samo redovno održavanje.Da biste razumeli o čemu pričam uzmite molim vas od njih finansijski izveštaj.Svakog meseca vam po ugovorenoj obavezi naplaćuju negde oko 30 posto.Znači uradili nešto ne uradili naplaćuju taj iznos.Plus svaku intervenciju na koju izadju.

#253

Za sta PRECIZNO mi mozemo da koristimo to investiciono odrzavanje kada krenemo da ga skupljamo? Do sada su nam sve intervencije (nova svetla, popravke interfona, ugradnja protivpozarnog svetla, slivnici, resetke…) naplacivali iz fonda redovnog odrzavanja (sto godinama placamo preko Infostana). Da li postoje tacno precizirane stavke tj. primeri za sta SME i za sta NE SME da se koristi investiciono? Npr. krecenje hodnika, kamere, dekoracija u ulazu, oglasne table, zamena ulaznih vrata, i slicno. u sta bi to spadalo? Ili to po dogovoru/glasanju?

Inace, mi jos nemamo oformljen fond za Investiciono odrzavanje, da li nam preti kazna?

#255

Ne mora da znači da vam ista firma održava i upravlja zgradom.Jedan račun je verovatno za upravljanje.Drugi je održavanje zgrade.U svakom slučaju na fakturi vam piše šta plaćate po stavkama.Ako hoćete pošaljite mi sliku računa pa ćemo videti.

#256

Ne preti vam kazna jer očigledno su ovaj zakon pisala 3 pravnika svaki po jedan deo.A zar moramo da se brinemo o zgradi samo onda kada nam preti kazna?Investiciono su radovi u zgradi kojima se nešto menja i poboljšava stanje:krov,trotoar,uvodjenje interfona,zamena ulaznih vrata…Popravke postojećeg (interfona na primer)je tekuće.Dekoracija u ulazu svakako nije investiciono ulaganje.Zamisao je da se taj fond puni kako bi se uradile u zgradi popravke veće vrednosti.To uvek dodje na red.I kada to tražite od GS dobijete ponudu.Sve za šta dobijete ponudu ne spada u tekuće kod njih.Pronadjite Pravilnik o vrsti i dinamici radova na tekućem i investicionom održavanju.Tu je pojašnjenjo šta je šta.Problem je što je tekuće održavanje kod GS ustvari hitne intervencije.Ulažite u svoje zgrade.Ne treba vam država za to.

#257

Hvala. Video sam sve navedeno sta spada u investiociono ali nigde ne vidim u sta spada dekoracija ulaza, farbanje liftova, krecenje ulaza. video nadzor… Ako uzmemo da nemamo prostorije koje izdajemo, odakle onda da izdvajamo za troskove koje sam naveo?

#258

Video nadzor je investiciono.Sve ostalo je tekuće.Ali ne u ono tekuće koje izdvajate u find preko infostana.GS ima tačno navedeno šta je njihovo tekuće idržavanje.Za sve ostalo sami izdvajate.Možete vi imati fondova koliko hoćete.Pisala sam već da u mojoj zgradi godinama izdvajamo u još jedan fond jer ne možemo funkcionisanje zgrade svesti na ono šta radi GS.Oni vam sigurno neće,a po Ugovoru nisu ni obavezni, da ukrase zgradu,nešto ofarbaju,zasade cveće…Na sednici donesete odluku o dodatnom fondu od recimo 100-200 din po stanu i od toga to radite.Ili možete da donesete odluku da želite da krečite zgradu,izglasate to potrebnom većinom i iznos podelite na broj stanova.Zakon je samo okvir i minimum a vi kao vlasnici možete ulagati u svoju zgradu koliko hoćete.

#259

Molim za tumačenje jednog primera…
Zakon kaže…469,11rsd za zgrade sa liftom…tekuće održavanje
Ugovor sa GS koji je moja zgrada sklopila davne 2006 kaže…tekuće održavanje se naplaćuje po m2…
Danas taj m2 iznosi 17,12rsd
Što će reći…danas po Ugovoru sa GS preko uplatnice Infostana plaćamo npr 50m2 x 17,12rsd=856rsd
A trebalo bi samo 469,11rsd kao što kaže Zakon
Da li ja ovo dobro tumačim i ko je sada tu u pravu i čija je jača karta što se kaže GS ili Zakon?

#260

Očigledno je GS jače od Zakona.I ne samo u ovom slučaju.Oni firmama naplaćuju 4 puta više nego stanovima po staroj Odluci koja je u medjuvremenu povučena.Kada sam pitala pravnicu u Gradskoj upravi kako je to moguće samo je slegla ramenima i rekla “nisu dobro protumačili”.I nikom ništa.

2 Likes
#261

Pitnaja…

  1. Investiciono održavanje po m2…šta je merodavno kada se kaže m2…upisane površine iz Katastra ili…?

  2. Da li je neko ikada prebacio sredstva sa imaginarnog računa u Gradskom stambenom na račun stambene banke u Banci? Da li je neko pokrenuo tu priču?

  3. “Sve stambene zajednice u Srbiji koji imaju ugovore sa gradskim stambenim preduzećima o održavanju njihovih zgrada nemaju obavezu da izdvajaju dodatni novac za redovno održavanje zgrada. Treba voditi računa da iznos koji se plaća gradskim stambenim preduzećima bude usklađen sa zakonski minimumom, koji iznosi 469,11 dinara po stanu” - usledio je odgovor iz Ministarstava.
    Obzirom da je GS zaključivalo ugovore sa zgrdama po m2, da li to sada znači da bi trebalo da se napravi novi ugovor gde će svaki stan izdvajati tačno 469,11rsd? Da li je neko pokušavao?

#262

1.Ako imate uknjižene stanove svakako je katastar najmerodavniji.Uglavnom se uzima listing iz Infostana i obračunava se po tome kvadratura jer još uvek nisu svi stanovi uknjiženi.
2.Koliko je meni poznato niko nije uspeo da ta sredstva povuče.Ranije je to bilo malo neorganizovano ali sada kada sve zgrade imaju Upravnike videćemo kako če se stvari odvijat
3.Ja nemam novi ugovor ali ima jedan kolega.Zamolila sam ga da mi prosledi pa ču postaviti.
Ministarstvo zaboravlja da u svojim odgovorima napomene da GS ne pokriva sve tekuće radove u zgradi.Na njihovom sajtu imate šta oni rade po ugovoru.Sve ostalo morate sami.To su uglavnom hitne intervencije i ništa preventivno ne može.Cene i rokove neču da komentarišem.Za ulazna vrata su mi poslali ponudu 240 000 da platimo a zgrada je u plusu kod njih.

2 Likes
#263

U zgradi JOS nismo izabrali upravnika ali imamo predsednika skupstine stanara. Firma koja nam je odzavala zgradu vise ne odrzava i sada imamo drugu firmu koja nam odrzava zagradu ali ta nova firma za odrzavanje je uvedena misteriozan nacin preko predsednika skupstine stanara. Elem Predsednika skupstine stanara je sazvao sastanak i to posle tri godine na kome nismo imali vise od polovine prisutnih stanara, opet posle 6 meseci saziva sastanak ali na tom sastanku nisam bio i nigde nema zapisnika sa tog sastanka i malo posle toga dobijamo info da nam je firma za odrzavanje zgrade promenjena.

Elem, imam par pitanja:

  1. Da li je mogao predsednik skupstine stanara da menja firmu za odrzavanje ili smo prvo trebali da izaberemo upravnika pa on da trazi tri ponude?

  2. Da li predsednik skupstine stanara ima obavezu da okaci zapisnik sa sednice stanara na oglasnu tablu? On nije okacio zapisnik sa sednice, nego je komsije pozivao kod njega u stan da se upoznaju sta se desavalo na sednici?

  3. Da li je odluka o novoj firmi za odrzavanje zgrade legalna, jer: nemamo upravnika, nije bilo tri ponude, nije okacen na oglasnu tablu zapisnik sa sednice? Verujem da je predsednika skupstine stanara skupio potrebne potpise ali nije ispostovana zakonska porocedura?

  4. Ne znamo koji su stanovi potpisali za novu firmu jer ni to nije okacio na oglasnu tablu? Kaze nece da se vide maticni brojevi stanara ali bar je morao da napise koji stanovi su slozili za novu firmu?

  5. Ako je na ovaj nacin izabrana nova firma, da li je to legalno? Koja su prava stanara koji traze da se postuje zakon? Sta mozemo da uradimo? Da li moramo da placamo odrzavanje novoj firmi?

#264

Evo ja ću malo da se pravim pametan pa da odgovorim.

  1. Predsednik stanara vrši funkciju dok se ne izabere upravnik. Vi možete opštini da prijavite da nemate izabranog upravnika i onda vam oni daju neki rok da ga izaberete ili vam nametnu nekog profesionalnog. Samo su profesionalni upravnici u obavezi da skupljaju minimum tri ponude.

  2. Nije obavezan. Može i usmeno da obavesti ljude. Ako Vas nije obavestio, onda tražite da vas obavesti pismeno ili usmeno.

  3. Legalna je ako je većina vlasnika dala saglasnost.

  4. Na zapisniku se nalaze potpisi svih prisutnih vlasnika na sastanku, matični broj ne bi smeo da se nalazi. Nakon glasanja se unosi samo broj onih koji su glasali za i konstatuje se da li je nešto usvojeno ili ne.

  5. Možete da bojkotujete plaćanje i testirate da li je ta firma sposobna da Vas utuži. Da bi Vas utužili, moraju da imaju ispravnu svu dokumentaciju (zapisnik i potpise vlasnika).
    Možete da tražite novu sednicu gde bi proverili validnost Odluke. Ako predsednik neće da je sazove, možete Vi da okupite ljude.

1 Like