Ja ne izlazim sa posla. Ne trosim svoje vreme, a radim svoj posao.Generalizacija nije prosla.
Kućni savet - Iskustva i dileme upravnika
Mi smo raslinuli sa JP GS ugovor upavo zbog toga.
I tako od jednog do drugog, malo po malo rešavate probleme vaše Stambene zajednice, ali i upoznate neke komšije koje niste ranije poznavali. Pa onda saznate i ko o kome šta priča, ko plaća račune, ko ne, pa i tešite ljude kada su u problemu i tako. Svaka zgrada ima svoje stanovnike, a svaki svoju narav i ćud. U principu, ja sam ovu funkciju prihvatio, i rekao u startu da je to oročeno, prihvatio sam da pokušam da rešim opšte probleme koji ne bi bili rešeni u dugom periodu da se nastavilo po starom. Uspeo sam za sada 20% planiranog da realizujem, ali stara zgrada ima mnogo problema. Sad vidim da ako realizujem do kraja mandata 50% to će biti više nego uspeh.
1 Like
Jeste li sa nekim sklapali ugovor umesto njih?
Ko su oni?
Jeste li sklapali ugovor sa nekom drugom firmom za iste usluge kada ste raskinuli ugovor sa JP Gradsko stambeno a koja bi bila ona kojoj se obraćate za hitne intervencije i tekuće održavanje zgrade ili imate neki drugi model kako ste to rešili?
U principu, stariji stanovnici su navikli na stari model koji je praktično 2016. sa donošenjem novog zakona prestao da važi. Oni su uglavnom odgovorniji i izmiruju svoje obaveze. Mlađi svet u zgradi smatra da je okupljanje SZ uglavnom gubljenje vremena i ne interesuje ih to a i ne krivim ih s obzirom na ranija iskustva. Očekivanja dela stanara je i da se nešto može dobiti od opštine ili da će “Infostan” nešto da im reši. A realnost je da od opštine malo šta možete dobiti ukoliko uopšte nešto i može a Infostan je samo preduzeće za naplatu i oni ništa ne rešavaju. Po pitanju evidencija vlasnika stanova takođe ima problema. Ako se veliki broj stanova izdaje faktički upravnik ne može da obavi evidenciju jer vlasnika nema, a Infostan traži od Upranika da im on dostavi podatke o promeni vlasnika itd. Ima i onih koji žive u stanovima gde su vlasnici više decenija pokojni, račune ne plaćaju a imovinu ne prevode na sebe itd.
Potpuno isti problem imam, gde se upravnik oglušuje o sve naše zahteve, čak je prestao i da čisti zgradu kada je čuo da smo doneli odluku o smeni. Nije dostavio ni jedan izvod, ni jednu fakturu za izvršene radove. Čak ni na zahtev vlasnika posebnog dela.
Prijavila sam ga komunalnoj inspekciji, čekam ishod, do srede je rok. Nakon toga ću se svakako obratiti Sudu časti.
U medjuvremenu sam sazanala da ga SZ u drugoj ulici utužuje za 400.000rsd, ali ako to ne dodje do Suda časti, verujem da će nastaviti tako da se ponaša.
Inače naš ralog za raskid ugovora, osim što nije ispunjavao niti zakonske niti ugovorne obaveze, šišanje ograde čija je vrednost 1500 rds naplaćivao 12.000rsd .
Eto, to je moje iskustvo a hvala Vama na odvojenom vremenu da podelite svoja iskustva.
1 Like
Sklopili smo ugovore sa firmama koje vrše tekuće održavanje za sve ono što radi JPGS. Navešću primer: za odguđenje kanalizacije rok kod JPGS je bio 48h, a mi smo ugovorili sa firmom rok od 2h. Do sada smo imali 2 zagušenja. Oba puta su došli brže od 2h.
“U principu, stariji stanovnici su navikli na stari model koji je praktično 2016. sa donošenjem novog zakona prestao da važi.”
Nije mi jasno koji je to stari a koji novi model. Osnov za odnose SZ I JPGS je Ugovor koji je potpisan između dve strane SZ (ili njenog pravnog prethodnika, npr.kućni savet ili…) I JPGS.
Zakon ne zadire u obligacione odnose.
Ti ugovori postoje I moraju se poštovati. Ako ih neko ne zna a nije pokušao da ih pribavi, sam je kriv. Ono što JPGS od 2018. Godine ne radi je da po ugovoru koji je imalo sa našom SZ (a verovatno I sa ostalim SZ) ne dostavlja finansijske izveštaje.
Jednostavnije, ne dostavlja izveštaje koliko su vlasnici posebnih delova uplatili za održavanje a koliko je od toga novca utrošeno I za šta?
Kada I posle skoro godinu dana od zahteva da nam to dostave te podatke nisam dobio od njih odgovor, predložio sa Skupštini stambene zajednice da sa njima (JPGS) raskinemo ugovor, što je I urađeno.
Imam još komentara na gornji prilog, ali ću ih postaviti kada budem u prilici.
Smatram da sva ovakva zapažanja mogu da unaprede naš odnos prema ovoj problematici i bilo bi poželjno da ih oni koji imaju probleme u ovoj oblasti iznesu.
U principu, stariji stanovnici su navikli na stari model koji je praktično 2016. sa donošenjem novog zakona prestao da važi Tako stariji i dalje Upravnika zovu Predsednik kućnog saveta, nisu im poznate izmene zakona itd. To je bio više komentar o nepismenosti sadašnjih stanara po pitanju svih promena koje su uvedene, odnosno, poluinformisanosti putem TV-a.
Osnov za odnose SZ I JPGS je Ugovor koji je potpisan između dve strane SZ (ili njenog pravnog prethodnika, npr.kućni savet ili…) I JPGS.
Zakon ne zadire u obligacione odnose.
Ti ugovori postoje I moraju se poštovati. Ako ih neko ne zna a nije pokušao da ih pribavi, sam je kriv.
Ugovor postoji potpisan ko zna kada sa JP GS. Kako ga ja u arhivi prethodnog upravnika nisam našao, zatražio sam kopiju od JP GS. Njihov odgovor bio je da je neophodno da potpišem nov ugovor sa njima radi usklađivanja Ugovora sa novim Zakonom. Na moj zahtev ponovni zahtev da je neophodno da mi pošalju stari kako bih mogao da vidim koje su to izmene radi usklađivanja, dobio sam šipak uvijen u odgovor njihove pravne službe prilično srčano napisanog. Eto i to se dešava.
Ono što JPGS od 2018. Godine ne radi je da po ugovoru koji je imalo sa našom SZ (a verovatno I sa ostalim SZ) ne dostavlja finansijske izveštaje.
Jednostavnije, ne dostavlja izveštaje koliko su vlasnici posebnih delova uplatili za održavanje a koliko je od toga novca utrošeno I za šta?
Isto je i kod nas. Ja sam upravnik od 2021.godine. Tražio sam te izveštaje a dobio analitiku za koju mi treba i šifrarnik da bi neke stavke razumeo šta su. A onda na nov zahtev dobio sam šipak uvijen u obrazloženje da SZ sada imaju svoje račune (!!!) a da oni imaju zajednički račun za sve zgrade tako da naša nema izdvojen fond kod njih, što je naravno odgovor na pitanje koje nisam postavio, već kako troše sredstva koja od nas naplaćuju mesečno.
Kada I posle skoro godinu dana od zahteva da nam to dostave te podatke nisam dobio od njih odgovor, predložio sa Skupštini stambene zajednice da sa njima (JPGS) raskinemo ugovor, što je I urađeno.
Ja se na taj korak još nisam odlučio ali da sam bio na ivici to priznajem da jesam.
Naša stambena zajednica (64 jedinica) je raskinula ugovor sa JKP Gradsko Stambeno i nakon 6 meseci otkaznog roka od aprila imamo ugovore sa privatnim firmama za održavanje lifta i čišćenje zgrade, kao i kontakte za hitne intervencije u vezi sa zajedničkim instalacijama (vodovod, kanalizacija, struja). Naplata investicionog i tekućeg održavanja se i dalje odvija preko uplatnica Infostana i svakog meseca na račun zgrade legne oko 80.000 din što je dovoljno za plaćanje ugovornih i ostalih troškova (bar polovina od tog novca ostaje za planirane investicije u budućnosti). Glasanje za odluke stambene zajednice se obavlja pretežno elektronskim putem (starije komšije bez pristupa internetu glasaju kao i ranije). Za sada smo zadovoljni kako ovo sve funkcioniše.
Mislim da na JPGS ne treba trošiti vreme i energiju. To je organizovana grupa koja bezobrazno krade pare od Beograđana računajući na njihovo nepoznavanje važećih pripisa a uz pomoć državnih institucija (kao što je na primer DRI-Državna revizorska institucija koja „nije u stanju da ustanovi da JPGS nenamenski troši pare Stambenih zajednica“). Nenamensko trošenje para je krivično delo.
Stambene zajednice uplaćuju pare JPGS za tekuće održavanje koje (po JPGS) idu u jednu kasu u kojoj se ne zna koliko je koja SZ dala. A onda JPGS iz te kase uzima novac za radove po sopstvenom nahođenju, bez da ikome od vlasnika uplaćenih sredstava (SZ) daje bilo kakvo obrazloženje. Ovim oni (JPGS) sami priznaju da vrše krivično delo.
Onda je razumljivo odakle sredstva za sanaciju fasada oko Beograda na vodi, koje SZ i vlasnici posebnih delova tih objekata nisu finansirali svojim novcem. Odakle im pare?).
Našoj SZ je JPGS ukralo i potrošilo nenamenski do 2019. godine oko 400.000 RSD, kada smo raskinuli ugovor sa njima. Samo neko svestan ovih činjenica bi nastavio da daje pare ovim lopovima.
Baš bih voleo Filipe upravo da se više priča na forumima o tim alternativama za JP Gradsko stambeno, kako su ljudi zadovoljni kojima, da li i koje sve usluge nude, kao i generalno kakav ste ugovor sklopili, kako se vrši plaćanje prema njima, itd. Moja SZ nije tako velika. Isto, pomenuste ukupnu cifru za tekuće i investiciono pa pretpostavljam da imate odličnu naplatu. Pretpostavljam da je tolika cifra zbog cena za održavanje lifta koji mi recimo nemamo.
Za održavanje lifta smo sklopili ugovor sa firmom Annd Vasić (sada su u sklopu Dake). Mesečno održavanje koje uključuje hitne intervencije je 6.000 din (trećina od sume koju smo plaćali preko GS). Relativno smo zadovoljni, pre svega bržim odgovorom kada se pojavi problem. Čišćenje već godinu dana ide preko firme Shine (kvalitet zavisi od radnika koji je zadužen za čišćenje, cena ok). Ugovori su sklopljeni na neodređeno vreme, a plaćanje ide preko računa stambene zajednice. Za vodovod i kanalizaciju imali smo predlog ugovora sa firmom Brza Voda, ali kad je trebalo zaključiti ugovor nisu se više javljali. Imamo par kontakt telefona za hitne intervencije, ali srećom nismo imali nikakvih problema ove godine.
Uspešnost naplate preko Infostana je preko 90% (11,3 din po m2 za investiciono i 750 din po stanu za tekuće održavanje). Infostan naplaćuje 12% uslugu naplate, a preko sajta za upravnike može se pratiti evidencija naplate po stanovima.
Aha. Ja sam se po preuzimanju funkcije susreo sa problemom naplate. Naime kao upravnik iz redova vlasnika mesečnu naplatu sam doživeo kao noćnu moru. Pod jedan, ne mogu ja uzimati pare na ruke, već to mora na račun da se uplaćuje.
Okačio sam instrukcije za plaćanje da vlasnici sami plaćaju, ali manje od trećine je to prihvatilo da plaća i to samo prva dva meseca pa je i taj broj počeo da se smanjuje. Onda sam istraživao i našao tu opciju preko infostana da se naplaćuje. I, povuci potegni, to sam realizovao.
Naplata je sada blizu 90%. Infostan ne daje tu uslugu za džabe, ali da postoji svest kod ljudi i odgovornost, oni bi sami plaćali a ne da moramo da plaćamo i posrednika. Šta je tu je, ali sad to bar funkcioniše. Inače sada je veći procenat naplate nego kada smo imali profesionalnog upravnika. Infostan mi šalje mesečne izveštaje o naplati. Dakle, tu evidenciju oni obavljaju, pa je meni kao upravniku neprofesionalcu makar to olakšalo sve.
1 Like
Čitao sam negde za taj Shine da budu dobri na početku pa da posle pokvare uslugu… vi bolje znate. Letos su mi se javili ovi što kod nas čiste preko JP GS. Naime, popravili su uslugu, sada bolje održavaju higijenu, valjda su promenili ekipu, a nudili su mi da dodjem da potpišem ugovor kojim bi se obavezao na njih za sledećih 12 meseci a zauzvrat bi uradili mašinsko čišćenje. Pošto imamo neke radove u planu, možda i prihvatim tu opciju, pa da nam nakon radova mašinski očiste.
1 Like
Hteo bih još nešto reći vezano za neka moja zapažanja. Svi ljudi nisu isti, pa ni upravnici, i to tako treba gledati. Država je napravila takvo zakonsko rešenje gde od upravnika većina stvari zavisi pa i možda gotovo sve. On je praktično u poziciji skoro pa preduzetnik. Koliko je on preduzimljiv toliko će i stvari za zgradu napredovati.
Međutim, druga bi slika bila da on praktično ima i neku sistemsku podršku. Ne pitajte me kakvu, jer to ne znam već samo osećam da nešto u celoj priči nedostaje. Recimo upravnik se razboli, ili ode na odmor ili nešto treće…on mora da ima zamenu, da ima neku podršku… eto malo razmišljanja.
I mali komentar… neki PU je rekao kako eto njega kao PU zivkaju stalno stanari dok upravnici nisu u istom položaju. Još kako zovu i mene, i to za svaki problem koji imaju. Zabluda je misliti da “običnog” upravnika ne zovu, a isto tako zovu i inspektori, iz komunalne, iz opštine, itd.
Jedina razlika je što su PU zaposleni na upravljanju zgrada i tu ostvaruju prihode, a ja sam zaposlen negde drugde od čega živim a ovo radim dodatno volonterski.
1 Like
Mi plaćamo 16.000 din mesečno za Shine usluge što je uključivalo prvi mesec besplatno i jedno mašinsko čišćenje na godinu dana (sada su digli cenu na 20.000 din). Kvalitetet stvarno zavisi od radnika koji čisti. U našem slučaju, jedan isti radnik dolazi u isto vreme jednom nedeljno i pošteno obavi čišćenje. Kada ode na odmor vidi se odmah razlika u kvalitetu. Ako se usluga pokvari, uvek se može naći konkurentska firma.
Slažem se. Imam slična iskustva sa stanarima i radim volonterski. Moja podrška je bivši upravnik koji me zamenjuje kad odem na odmor i slično. Bez takve podrške odavno bih dao otkaz.