INVESTICIONO ODRŽAVANJE
Beograd ima tu pomenutu regulativu po kojoj su definisane minimalne vrednosti za tekuće i investiciono održavanje. Neki drugi grad možda to nema pa zato mi u Beogradu smo u obavezi da plaćamo inv. održavanje, a negde drugde u Srbiji to nije tako.
Drugo pitanje vezano za to je da nije svaka zgrada bez obzira na starost isto održavana, pa tako vrednost za izdvajanje za investiciono održavanje je upitna - koja bi bila odgovarajuća vrednost za održavanje za koju zgradu?. Vojne zgrade su recimo jako dobro održavane, dok neke gde su socijalni stanovi i koje je neko drugi održavao su lošije. Ipak, grad je za sve zgrade propisao samo nekoliko kategorija i tu je verujem napravljena jedna od grešaka.
Na vrednost investicionog održavanja bi trebalo da utiče i arhitektonsko - građevinsko rešenje zgrade, vrsta materijala koja je ugrađena i njihova trajnost, broj liftova itd. Tako recimo neki soliteri koji imaju znatno veći broj stanova i ukupno stambene površine od nekih zgrada sa malo spratova, mogu imati manju površinu krova koja može procureti i ovi u soliteru će trebati da skupe manje novca i lakše će taj trošak podeliti nego ovi drugi. Isto, neka arhitektonska rešenja zgrada imaju više spoljnih površina pa će kod njih fasaderski radovi biti skuplji itd. Čini se da se o tome nije vodilo računa kada je donošen propis.
Tu se onda dodatno postavlja pitanje, da li je model za obračun za investiciono po m2 koji je u propisima adekvatan ili je trebalo ipak da to bude po nekoj formuli koja uzima u obzir i druge elemente osim kvadrature. I dodatno, naplata za investiciono održavanje po m2, realno pravi otpor kod vlasnika većih stanova da daju saglasnost za bilo koju vrednost koja je veća od minimalno propisane jer smatraju da će time biti oštećeni. Tako se stvara podela među vlasnicima koji nasuprot tome nezavisno od kvadrature imaju samo 1 glas po posebnoj jedinici, i teže se dolazi do odluke.
Svejedno, investiciono održavanje je po meni neophodno, kako za stare zgrade tako neki put i više za nove zgrade imajući u obzir često loš kvalitet nove gradnje.
GDE SU MOGUĆNOSTI ZLOUPOTREBE
Ono što još međutim nije dobro u toj celoj priči je što u slučaju prikupljanja novčanih sredstava za investicioni fond to se vrši na tekući račun zgrade koji kontroliše samo jedno lice, upravnik ili profesionalni upravnik koji bi mogli ta sredstva zloupotrebiti, a šteta može biti veća što se novac više prikuplja. Dakle, po meni, priča oko kontrole finansija zgrade nije adekvatno rešena u propisima. Kao primer jedne od zloupotreba vidim slučaj kada PU organizuje naplatu svojih usluga preko računa SZ na kome se ujedno prikupljaju i sredstva za investiciono održavanje. U slučaju kada postoje oni koji nisu izvršili plaćanje on (PU) bez obzira na to naplaćuje svoje usluge redovno u punom iznosu pri tome krnjeći deo koji je uplaćen za investiciono održavanje. Upravnik mora na kraju godine pripremiti finansijski izveštaj ali to često ne rade, niti vlasnici znaju da treba oni da ga za to kontrolišu.
Konkretno, meni ne pada na pamet da zloupotrebim fond SZ gde sam upravnik ali sam razmišljao šta ću ostaviti iza sebe, ako sredim finansije i sve uredim, kako da to ostane tako. I tu se opet javljaju problemi vezani za propise. Imao sam u momentu ideju kako bi to teoretski moglo : ako bi se pravilo više tekućih računa, jedan za tekuće održavanje koji bi kontrolisao upravnik a drugi za investiciono održavanje koje bi SZ kontrolisala preko drugih izabranih lica, to bi možda omogućilo da se smanje rizici zloupotrebe, ali nema takve mogućnosti u Zakonu. Eventualno, bi se to moglo urediti ako bi vlasnici doneli Pravila vlasnika za šta je koliko se sećam propisano da treba 100% saglasnosti što je verujem u gotovo svim zgradama nemoguća misija (problem propisa, zašto za opštu stvar kojom drugi vlasnici nisu oštećeni, a unapređuje se uređenje funkcionisanja SZ nije dovoljno recimo 50%+glasova). Usvojena Pravila vlasnika bi se onda u skladu sa propisima podnela registratoru i Upravnik ili PU bi morali po njemu postupati.
SKRIVENI TROŠKOVI ZA STAMBENE ZAJEDNICE
SZ su neprofitne organizacije (osim ako izdaju neki prostor). Propisano je da moraju da imaju tekući račun kod banaka, a tako je nametnut i trošak SZ prema bankama za mesečno održavanje istog. Ako bi SZ otvarala dva računa, jedan koji kontroliše Upravnik a drugi za investiciono održavanje, onda bi SZ plaćala dva puta tu naknadu banci itd. Po meni, Zakon je morao da predvidi, kada je već obavezao SZ da ima tekući račun, da banke mogu naplaćivati svoju uslugu samo simbolično ili to na drugi način rešiti jer se bankama učinila usluga ovom odredbom jer je samo u Beogradu kao posledica otvoreno na desetine hiljada tekućih računa stambenih zajednica. Ako mi kao SZ kod jedne banke plaćamo mesečno održavanje 595 RSD, to je 7140 RSD/god, i neka hiljadu zgrada plaća isto, to je 7.140.000 RSD godišnje, dok je za 10.000 SZ to više od 71 milon dinara godišnje samo na ime održavanja tekućih računa. I u tome se više nego očigledno mogu videti nedostaci ovih propisa, a šta je sve sa tim parama moglo biti urađeno… Dakle, država je pokušala da uredi ovu oblast ali nije donela adekvatne propise da zaštiti Stambene zajednice i svoje građane koji su postali dodatni finansijeri banaka… ali to su samo moja razmišljanja i ne čujem da se iko time bavi.
Gde su još skriveni troškovi SZ… Recimo overa kod notara odluke SZ koju notar naplaćuje po cenovniku za Pravna lica, jer je SZ zakonom iz 2016.godine postalo pravno lice, a notar nema cenovnik za neprofitne organizacije. Takođe, plaća se naknada registratoru u opštini za unos promene u registar a Zakonom je propisano da upravnik ima mandat 4 godine. Znači, svaki novi upis, nova naplata. Svi ovi skriveni troškovi onda idu na teret fonda zgrade, odnosno, krnji se fond za tekuće i investiciono održavanje.
Srećom, ima bar jedna stvar koju sam ustanovio - učinjena je makar jedna stvar za SZ a to je da za građevinske radove u vrednosti preko 500.000 RSD oslobođene su plaćanja PDV po Zakonu o PDV. Ja bih samo postavio ptanje državi a što neprofitne organizacije kao SZ nisu oslobođene već od recimo 200.000 RSD koliko su nam na primer tražili svojevremeno za zamenu ulaznih vrata (da se poveća bezbednost svih na šta se propisi recimo često pozivaju itd), odnosno, zašto tek za iznose preko pola miliona dinara… Složićete se da zamena ulaznih vrata nije zamena sijalica.
I sad malo o JP Gradsko Stambeno. Na primer, zatražite ponudu od njih za neke radove i dobijete ponudu milionsku ili višemilionsku. Međutim, onda čitate ponudu i primetite, JP GS pored toga što deluje da su cenu duplirali, vam u svojoj ponudi ne daje ni odbitak za PDV. Onda stanete, mislite o tome i shvatite da su oni javno preduzeće koje nije na usluzi vama u javnom interesu već da posluje više nego komercijalno, a vi ste njihov investitor, a odloženo plaćanje je kredit koji vam daju za koji očekuju da ćete ga prihvatiti iako bi ga skupo platili.
Pozdrav
PS Možda sam ovim tekstom nekog nepravedno prozvao ali to mi nije bila namera ili izneo podatak koji ne odgovara baš za vašu SZ ali je verovatno sličan, možda sam izneo neke zaključke na osnovu ličnog iskustva do kojih drugi neće doći, a možda sam sve na pravi način predstavio - zaključite sami.
