Kućni savet - upravljanje zgradom ili stanarima?


#11

Navodno ce poceti od Nove godine.Ali nema sanse,nemaju dovoljno licenciranih upravnika.Ali mogu ih oni do tada i nastancovati.Nije njima problem.Obratite molim vas veliku paznju oko obaveza obicnog upravnika.Nisu nimalo naivne.


#12

Siniša Mali se sreo sa licenciranim upravnicima (nema ih baš mnogo na slici…) i naveo da je grad inicirao promenu zakona o stanovanju i to zbog bezbednosti


#13

Jeste grad Beograd bio inicijator izmene zakona a taj diskurs o bezbednosti prati i ceo narativ njegovog donošenja. Baš zbog toga smo puno puta govorili u procesu donošenja zakona: on se bavi zgradama a ne ljudima.

Što se tiče ovoga što si gore pominjao, nije realno da stanovanje bude u privatnom posedu a održavanje zgrada u javnoj nadležnosti. Novac za popravku postojećeg stambenog fonda se teško može izmusti iz javnih fondova što izlazak iz ove situacije čini dosta neiglednim (po siromašne vlasnike stanova u zgradama koje se raspadaju). Učešće u troškovima u srazmeri sa kvadraturom jeste pravičnije ali nedovoljno za sistemsko rešenje problema koji je proizvod višedecenijske loše politike. Nisam siguran ni da bi poseban sud dao mnogo bolje rešenje od postojećih. Svakako je problem visina tih kazni (koje su samo u periodu pisanja zakona dobile dve nule).

Za to da (jedini) stan ne može da se oduzme kao mera naplate duga se apsolutno slažem. A o oblast izvršenja se mora radikalno izmeniti (o čemu bi trebalo otvoriti posebnu temu) jer je slučaj porodice Khawatmi samo malo radikalniji od onoga što je praksa. A rekao bih da se u primeni ovog zakona dosta računa na tu spregu upravnik zgrade - izvršitelj jer šta upravnik ne naplati, izvršitelj će da utera. Gore sam dao najradikalniji primer sa potpunom rekonstrukcijom fasade al isto može da ide za svako sitno potraživanje. A po potojećem sistemu izvršenja ti se ni ne isplati da se na tim malim sumama žališ (koje su male samo nominalno a radikalno narastu sa svim izvršiteljskim taksama)…


#14

Juče sam razmišljao na ovu temu imajući u vidu komunalne probleme koji su vidljivi oko svake zgrade: nečistoću, zapuštenost javnih zelenih površina, nedostatak parking prostora (koji je vezan delom za nekvalitetnu ponudu javnog prevoza, delom za ipak upitnu udobnost transporta i delom za privredu, odnosno službena vozila privatnih i javnih preduzeća zaposlenih koji ta vozila imaju na raspolaganju 24h), čišćenje snega i leda.

Mislim da ovde postoji mogućnost uspostavljanja kompenzacije obaveza po više osnova i da bi tu trebalo tražiti moguća rešenja i u domenu sakupljanja i reciklaže otpada.

Stanari zgrade bi se mogli obavezati da, u zamenu za strukturno i infrastrukturno održavanje zgrade, održavaju jasno definisane javne površine oko zgrade ili bloka i slično.


#15

Upravo suprotno - to jeste sistemsko rešenje jer uspostavlja odnos između vlasništva nad stanom i veličinom istog i participacije u odlučivanju, tj obavezama, a direktno je posledica upravo toga da je zgrada privatno vlasništvo čiji su vlasnici istovremeno i vlasnici stanova proporcionalno kvadraturi. Ako se pođe od tog principa, ostala rešenja izlaze deduktivno.

Druga je stvar aktuelno stanje i popravka istog. Jasno je kao dan da to iz samostalnih sredstava većine vlasnika zgrada nije moguće realizovati. Za to je potrebna podrška društva a to jeste pitanje lokalne politike i prenameme sredstava koje se prikupljaju od postojećih poreza na same te nekretnine a čiji je smisao u stvari podrška održavanju nepokretnosti. Takođe, sredstva koja se skupljaju kroz infostan a za “gradsko stanbeno” jesu sredstva zgrade koja se mogu isključivo koristiti za usluge gradskog stanbenog - što je sistemski problem uspostave monopola jedne kompanije i u kontradikciji sa proklamovanim tržišnim principima. Finalno, sama lokalna samouprava može da obezbedi sredstva iz kredita tj izdavanja obveznica kojima bi pomogla rekonstrukcije zgrada, uvođenje izolacije, rekostrukciju prozora i sl a u cilju povećanja energetske efikasnosti itd.

Što se tiče sistema upravnik - izvršitelj, slažem se da su oni to tako zamislili. Na svu sreću sporo ide i otpori postoje i ne damo se. #ČijaZgrada?


#16

@Zdravko, jasno je da bi stvari bile jednostavnije da nemamo aktuelno stanje nego da zamišljamo od nule pravedni sistem u kom se tek treba skućiti (tad ne bi ni morali da operišemo sa zadatošću privatnog vlasništva nad stanovima). Ovako je realnost dosta eklektična od stanarskih prava u zadužbinama do investitorskih špekulanata sa pregršt siromašnih vlasnika nekretnina. Al pre nego pređem na to, čini mi se i da ovaj model koji prevodi kvadraturu u odgovornost ali i udeo u donošenju odluka (koliko god bio logički konzistentan) nije skroz pravedan - npr. jedna osoba je vlasnik 2 veća stana u zgradi i time, pored što plaća veće namete, ima i daleko veći uticaj nego šestočlana porodica koja živi u premalom stanu na odluku da li unutrašnje dvorište preurediti za decu ili posaditi hrizanteme (sa druge strane, još napetije je očekivati da bi neko plaćao više za odluke u kojima participira manje).

Na toj liniji stoji i pitanje: zašto bi se javna sredstva (bila od poreza, kredita ili nečeg trećeg) usmeravala na one koji su vlasnici stanova a ne na one koji stambeno pitanje nemaju nikako rešeno, tj. što su nam preči siromašni vlasnici stanova (a sa njima i oni koji nisu nužno siromašni) od onih koji su siromašni bez stana (pa i bukvalno na ulici). Mogući odgovor je verovatno da je ovo jedini stambeni fond koji imamo pa ne bi trebalo da se raspadne. S druge strane, što umesto da krpimo ne bi ulagali javna sredstva u javne programe stanovanja pa dugoročno imali održivije rešenje od popravljanja imovine onih koji su je stekli “prvobitnom akumulacijom stanova”.

Predlažem da zarad dalje diskusije prođemo kroz ponuđene (komplementarne) modele:

1. Novac od poreza na imovinu (tj. nekretninu) treba preusmeriti na njihovo održavanje. To je jednostavna pozicija: Nema taj novac da ide negde drugo pre nego osigura opstanak onoga na osnovu čega se naplaćuje. Ja se u poreze i budžete ne razumem ali bilo bi zanimljivo videti u kojoj meri bi recimo formiranje posebnog fonda iz tog poreza a sa ovom namenom rešila problem sa održavanjem, a gde bi stvorila nove probleme. Ne znam uopšte koliki ispadne porez za šta ali kontam da je van par urbanih centara to dosta zanemarljivo. A ako je sve ukupno reč o ozbiljnoj sumi onda se nameće problem rupe u budžetu koje bi ovo stvorilo (s tim što bi se rupa mogla/trebala rešavati negde drugde). Pitanje je i kako se upravlja tim novcem, tj. ako zamislimo da je to jedan centralizovani fond, da li on može bolje i jeftinije da nađe rešenje za održavanje zgrada od samih zgrada. @Zdravko je već pomenuo Gradsko stambeno, koliko sam ja razumeo, pored problematične pozicije, do tih para na njihovom računu se dolazi ili teško ili nikako a podizvođači su nepoverljiva ekipa (@Buba je upućenija pošto se ganjala sa njima a reče i da će da se gase skoro: Šta se dešava sa parama?). U svakom slučaju, postoji neka suma koja ide na račun toga što nekretnina uopšte postoji (porez, gradsko stambeno, firma za održavanje, komšija koji skuplja priloge, sada i upravnik…), bolji menadžment toga bi mogao biti deo rešenja.

2. Lokalna samouprava obezbeđuje (povoljni) kredit za infrastrukturalna održavanja zgrada. Generalno treba razjebati bankarske kamate a za početak nije loše to napraviti u stvarima koje su od javnog interesa. Ako neko već mora da popravlja fasadu koja se sjebala zbog višedecenijskog nemara prethodnih vlasti/vlasnika a sada preti nekom da padne na glavu, najmanje što može da mu se ponudi je da to plati tempom koji može da izdrži i bez dodatnih troškova. A onda što stati samo na popravci kad se može unaprediti energetska efikasnost ili na neki drugi način poboljšati komunalni život.

3. Sama zgrada generiše vrednost koja se razmenjuje za njeno održavanje: @SaobrKamera je predložio model po kome zgrada preuzima održavanje jednog dela javnih površina kako bi grad preuzeo održavanje zgrade. Ovde bi trebalo imati računicu kako se zapravo generiše vrednost kroz predloženo održavanje (da ne bi završilo kao neka mera ala vulin gde se ljudi teraju da rade za pomoć pri održavanju) + kakav efekat to ima na javne službe i njihove zaposlene koje se inače bave održavanjem javnih površina? Ovo s reciklažom otpada je postojalo u nekom rudimentalnom obliku kroz nešto što se zove/zvalo ANLI gde su imali to da zgrada razvrstava otpad koje udruženje onda reciklira a novac delom koristi za sistem reciklaže a delom za troškove održavanja zgrade. To bi verovatno imalo smisla sa nekim razvijenijim sistemom reciklaže al bi isto tako uticalo i na postojeću sitnu ekonomiju reciklera (@Pitula?) Šta bi još moglo da bude izvor prihoda zgrade? Drugari iz Hrvatske ebanke su predlagali/sugerisali da zgrada može da se izdržava (a u zavisnosti od sistema otkupa el. energija i otplati) od solarnih panela koji se postave na krov (@anadz će znati bolje). Svakako bi bilo korisno stimulisati te zadrugarske momente. Nov zakon je tu dosta destruktivan (ova kompezancija je nekad mogla da funkcioniše unutar same zgrade jer je nekom lakše da kreči a drugom da plati a to sad sa celim sistemom upravnik-održavanje-izvršitelj postaje nemoguće)


#17

Računicu, po modelu koji sam predložio, bi trebalo tražiti po dva osnova:

  1. Nadležno JKP bi trebalo da ima kalkulaciju utroška ili vrednost radova izračunatu po osnovu normiranog radnog sata (m2/h) ili po površini koja se održava. Ne znam koliko je to ali bi se deo sredstava iz budžeta namenjenih u ove svrhe mogao preusmeriti na vlasnike zgrada (skupština stanara) kao pravno lice ili da JKP angažuje ovo pravno lice kao podizvođača. Ovo se odnosi na održavanje zelenih površina (šišanje trave i sakupljanje biomase i smeća) ali i na druge javne površine u nadležnosti JKP Gradska čistoća.
  2. Smeće, odnosno otpad koji može da se reciklira, bi mogao da bude drugi izvor prihoda nastao ugovornim odnosom između operatera koji upravljaju ambalažnim otpadom (metal, staklo, papir, plastika).

Odgovor na pitanje kakav efekat bi to moglo da ima na javne službe i zaposlene koji se bave održavanjem javnih površina nije tako jednostavan. Opšti utisak je da se ovaj posao ne radi dovoljno kvalitetno i da je mogući razlog nedostatak radne snage koju JKP može da angažuje. Do pre 2-3 godine su imali pravo i mogućnost da angažuju ljude na privremenim i povremenim poslovima a onda je ta mogućnost ukinuta. Moguće je da bi se u ovom modelu ukupan kvalitet života podigao bez značajnog negativnog uticaja na JKP.

Što se tiče sitne ekonomije reciklera mislim da je važno istaći da i njima promiče solidna količina korisnog a sitnog otpada koji se može reciklirati budući da su skoncentrisani na ono što se može pronaći na mestima za odlaganje smeća, odnosno kontejnera.

Ukupno gledano, mislim da je lakše i jasnije igrati na kartu stimulacije nego kazne .Ovaj model bi se mogao kombinovati i sa drugim mogućim modelima pri čemu bi ovaj mogao da ima najveći uticaj na kvalitet životne sredine.


#18

Čini mi se da još uvek postoji dosta fundamentalno nerazumevanje različitih uloga upravnika, profesionalnih upravnika i prinudnih upravnika. Zato prenosim post @Buba sa fejsbuka kao odgovor na tekst Danasa koji tu razliku ne pravi, a po svemu sudeći, baš bi trebalo:

Ako već pišete o "Prinudnim upravnicima"onda se potrudite da u tekstu svugde to naglasite. U naslovu pisete o “prinudnim” a u tekstu o profesionalnim upravnicima. Prinudnog upravnika ne mozete da birate, njega vam dodeljuje lokalna samouprava i ona mu i odredjuje platu. Mozete da izaberete obicnog upravnika (stanar zgrade) ili da se odlucite za profesionalnog (mora da ima licencu i polozen ispit). Tek ako se ne odlucite ni za jedno od ovo dvoje ,dolaze vam prinudni. I tu nema biranja. Obican upravnik (stanar zgrade) ne prima platu, ima mnogo obaveza i tesko da ce to neko hteti da radi na duge staze. Profesionalni upravnik takodje nema platu (ne znam otkud ta cifra od 55.000,00) vec zavisi od toga koliko zgrada ima na upravljanju. Kao bilo koje drugo zanimanje. Mora da bude zaposlen kod nekoga ko se bavi upravljanjem ili da ima svoju firmu za upravljanje, da placa sve doprinose i poreze drzavi, da ima licencu, uplaceno osiguranje od profesionalne odgovornosti, placa knigovodju i sve ono sto ide uz obaveze firme. O tome niko ne pise. Da bude dostupan 24h, da vodi racuna o svemu u zgradi i za svaku gresku plati poprilicnu kaznu. Ukoliko napravi neki veci propust preti mu cak oduzimanje licence. I tek posle ove dve mogucnosti dolaze prinudni, koje ne mozete da birate niti mu vi odredjujete platu vec lokalna samouprava po nekim svojim formulama. Ne cekajte prinudne upravnike. Birajte svoje komsije ili birajte ljude sa spiska PKS koji imaju licencu i koji samo sprovode ono sto se vi dogovorite.


#19

Pričali smo o jednoj javnoj tribini na kojoj bi se ova pitanja adresirala, @axa i @Buba bi mogli da pripreme to uskoro.
MIslim da bi bilo jako korisno da se pored uvoda šta novi zakon donosi, ostavi prostora za pitanja publike, pošto ima dosta nerazumevanja…


#20

U nedelju mi skidaju zavoj pa možemo da se dogovorimo da polako počnemo sa tom temom.Očigledno nailazi na zanimanje javnosti pa treba to iskoristiti kod najave tema kojima se bavimo.


#21

Čekajući tribinu… @axa, @Buba

http://mojupravnik.rs/profesionalni-upravnik-zgrade-prinudni-upravnik/


#22


#23

Bilo je i ovo danas:
http://mc.rs/kako-obezbediti-kvalitetno-profesionalno-upravljanje-zgradama.4.html?eventId=10642

O čemu se radi @axa, @Buba?


#24

Pa ovi su angažovali lepog Boru da im radi PR…


#25

Ovo je ekipa iz Novog Sada koja ima firme za održavanje zgrada.Sećate se pričala sam vam da prva grupa prof.upravnika nisu nikakvi SNS botovi već vlasnici firmi.Elem,gospoda su se lepo dosetila da održavanju zgrada samo dodaju i upravljanje i prošire delatnost i zarade još malo parica.Ovo sve u Novom Sadu funkcioniše već par godina,čak su uspeli da svoje usluge naplaćuju preko Informatike što u Beogradu Info stan ne dozvoljava jer se zadire u reon njegovog visočanstva JP Gradsko stambeno.
Pokušala sam još na predavanjima da ukažem da to nije dobro da ti ista firma održava zgradu i upravlja njome ali bezuspešno.Ministarstvo reklo može.
Šta je još loše.Oni će nabaviti skupe softvere pomoću kojih će upravljati zgradom(bila na prezentaciji jednog) jer Zakon predvidja obavezu da samo dva puta godišnje mora da se održi Skupština stanara.tako da ove firme neće morati da zapšljavaju veliki broj upravnika.


#26

Novi Sad je ispred nas…


#27

Pa ja sam verovatno ucesnik samo jos da me obaveste ha ha posto su me pitali da ucestvujem na tribini.Mozda su nasli nekog drugog


#28


#29

Na žalost je tako,što je suludo.Opština vam dodeljuje prunudnog upravnika kojeg NE MOŽETE da birate sami sa istog spiska profesionalnih upravnika koje MOŽETE da birate sami.Pa neka mi neko objasni logiku,ja ne umem :frowning:


#30

B92: Rok 2 meseca, spremite 300 RSD, a možda i 1.000 http://www.b92.net/biz/vesti/srbija.php?yyyy=2017&mm=11&dd=01&nav_id=1320594